Ипотека с выделением доли ребенку банки

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.

Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственник

При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.

Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.

Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Текст подготовила Мария Гуреева

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Квартирным вопросом в той или иной мере озабочено большинство российских семей. В настоящее время в качестве основного способа обзавестись собственной крышей над головой или улучшить жилищные условия большинством россиян рассматривается ипотека. При этом следует помнить, что, независимо от того, куда вы обратитесь за получением кредита, вас обязательно спросят: есть ли у вас дети?

Обойти проблемы, когда ваши любимые несовершеннолетние дети становятся большой обузой при получении кредита, можно. Ведь ничто не мешает кому-то, скажем, взять потребительский кредит, то есть кредит без залога. Однако, понятно, что в таком случае рассчитывать на большую сумму от банка не приходится. Кредит также можно получить под обеспечение какого-то другого имущества. Такие операции позволяют иметь квартиру, которая не находится в залоге.

Недетский вопрос

Однако если исходить из того, что под залог обычно берется дорогостоящая собственность, то в большинстве случаев все равно все возвращаются к варианту, когда только квартира подходит для осуществления наполеоновских планов семьи. А ребенок один из собственников квартиры. Как быть?

А вот если на воспитании есть несовершеннолетние дети, то тут неизбежно возникают некоторые трудности.

Суть проблемы сводится к следующему. Российское законодательство стоит на страже интересов несовершеннолетних. И потому на практике получается так. Никакой ипотечный банк не возьмет в залог недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетним детям. Это типичная ситуация как при покупке, например, квартиры, так и при обмене с доплатой. И в этом случае неизбежно приходится ломать голову над тем, как быть?

Продажа квартиры – процесс сам по себе непростой. Но он усложняется еще больше, если необходимо продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка и купить другую в ипотеку, с большей площадью или в другом районе. Решающий фактор для этого – получение согласия сотрудников ООП. Без него любая подобная сделка будет признана недействительной.

Так что до обращения в ООП, родители должны:

Что необходимо сделать до обращения в ООП

Помимо солидного пакета документов, собранного по каждой из квартир для передачи представителям ООП, необходимо еще заручиться согласием банка на то, что в ипотечной квартире будет выделена доля для малолетнего члена семьи.

Поэтому надо очень хорошо понимать, в каких случаях появится негативное решение, а в каких органы опеки выдадут документ, разрешающий оформление сделки купли-продажи жилья с «детской» долей.

В том случае, когда один из собственников квартиры – маленький ребенок, родители должны нотариально оформить заявление, что во вновь приобретаемом жилье он будет иметь такую же долю. Основное требование органов опеки – не должно произойти ухудшение условий жизни ребенка. Подобная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда:

Что касается раздела ипотечного долга, то супруги могут пойти разными путями. В одних случаях банки соглашаются разделить долг, а в других – гражданам приходится обращаться для решения этого вопроса в суды. Но и здесь судебная практика неоднозначна.

Стоит помнить, что орган правосудия обязан принять во внимание отношение доли материнского капитала к стоимости квартиры. Законные доли детей принадлежат несовершеннолетним, и развод родителей на их размер никак не влияет.

Однако как быть, если подлежащее разделу жильё было куплено в ипотеку и (или) с привлечением средств материнского капитала? И можно ли делить неиспользованный материнский сертификат? Об этом и пойдёт речь в нашей статье.

Раздел квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Кроме того, мужчина может рассчитывать на сертификат в случае единоличного усыновления (удочерения) второго и последующих детей, что в России до сих пор не нашло широкого распространения.

Но и здесь есть свои нюансы. Например, если супруг оплатил жильё за счёт личных средств (например, полученных в дар от родителей), то эта часть разделу не подлежит. Делиться в данном случае будет только часть, оплаченная материнским капиталом.

ВАЖНО! Чтобы понять, как происходит раздел квартиры с материнским капиталом, обратимся к Определению Верховного Суда РФ от 26 января 2016 года № 18-КГ15-224. В нём говорится о том, что такая недвижимость подлежит разделу согласно долям, выделенным каждому члену семьи. Например, если семья включала мужа, жену и двоих детей, то каждый вправе рассчитывать на ¼ доли в праве собственности на квартиру.

ДЛЯ НАЧАЛА УЯСНИМ, что такое материнский капитал. По смыслу 256-ФЗ, материнский (семейный) капитал представляет собой меру господдержки российских семей, имеющих двух и более детей. Помимо образования детей и формирования накопительной части пенсии матери, капитал может быть потрачен на материальные блага:

Оказалось, что в документе написано: «разрешается продать долю с одномоментным зачислением на счет суммы». А, поскольку нотариус не может удостоверять сделку в кассе банка, деньги нужно положить на счет заранее. Речь шла о сумме в 600 тысяч рублей, которую дать нам могли только покупатели «четырешки», но делать это отказались, так как усомнились в том, что сделка когда-нибудь состоится.

Итак, спустя 45 дней после запуска процесса мы пришли на сделку к нотариусу. Препятствий уже ничто не предвещало, поэтому громом среди ясного неба прозвучал вопрос нотариуса: «Почем на счете ребенка нет указанной в постановлении органов опеки суммы?»

Нашему примеру расширения жилплощади последовала и моя сестра, но денег на «первоначалку» у нее не было. На большом семейном совете мы решили продать родительскую «четырешку», в результате чего родители должны переехать в квартиру поменьше, а мы с сестрой – получить деньги: она на первоначальный взнос, я — на частичное погашение уже имеющейся ипотеки.

Трудность №4: каждое обращение — новый круг бюрократического ада

Первая сложность возникла сразу после подачи заявления в органы опеки. Как оказалось, вариант с открытием счета на имя дочери и перечислением на него суммы, равной стоимости продаваемой доли, «работает» только в том случае, если у ребенка есть другая, помимо продаваемой, недвижимость.

После того, как мы выполнили условие органов опеки о наделении дочери другой недвижимостью (на что ушло 4 недели), вся цепочка стала готовиться к сделке, в ожидании разрешения на продажу «четырешки». Но выяснилось: для этого нужно заново подать заявление, так как прежнее утратило свою силу. А рассмотрение нового заявления займет не менее двух недель. Такая новость в очередной раз едва не разрушила всю нашу цепочку, которая начала нам казаться карточным домиком.

Мы же — ничего не покупали, поэтому (в силу закона) решили зачислить вырученные от продажи дочкиной доли деньги на ее счет.

Наша семья — это я, супруг и наша несовершеннолетняя дочь. Она родилась, когда мы жили в 4-комнатной квартире с нашими родителями и семьей сестры. Квартиру несколько лет назад приватизировали, и у всех нас, включая наших с сестрой дочек, появились доли. Прошлым летом мы купили свою квартиру в ипотеку, и не стали выделять в ней долю дочери (по совету риелтора, который предупредил о сложностях продажи недвижимости несовершеннолетнего).

Подробнее рассмотрим каждый вариант.

Свидетельство о заключении брака.

В каких случаях необходимо отчуждение имущества

покупке жилья на средства материнского капитала.

Квитанция об оплате госпошлины.

Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций. Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога. Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.

Порой нам нужно выделить в новой квартире доли несовершеннолетним детям. Разные есть обстоятельства, например, продаем квартиру, чтобы купить бОльшую. Но в этой квартире уже есть доли у детей и продавать нужно только с разрешения органа опеки и попечительства. А опека дает такое согласие, если в новой квартире детям тоже будут выделены доли, в не меньшем размере.

Жизнь так устроена, что мы стараемся улучшить свои жилищные условия, часто делаем это в кредит, т.е. с использованием ипотечного кредита.

? Допускают доли несовершеннолетних детей:

? Выделение долей детям не согласовывают, но при использовании маткапитала без выделения долей на рефинансирование принимают:

? Доли детям не выделяют, рефинансируют, если был использован маткапитал, но при наличии согласия опеки (на смену залогодержателя).

? Ак Барс банк – при наличии решения органа опеки выделяют доли детям. Если был использован маткапитал, на рефинансирование берут, если доли не выделены.

Оформление ипотеки с выделением доли ребенку возможно только при условии получения разрешения от банка на проведение подобных действий. Большинство кредитных учреждений отрицательно относятся к подобной процедуре, поэтому согласие на ее проведение дают лишь ограниченное количество организаций.

При составлении такого документа родители должны присутствовать лично или действовать через доверенных лиц. Без выполнения требования по нотариальному удостоверению последует отказ, что наложит запрет на использование средств сертификата. Стоимость нотариальной услуги в среднем варьируется от 1 000 до 1 500 рублей.

Сегодня ипотеку с возможностью выделения долей несовершеннолетним детям готовы предлагать ограниченное число банковских организаций, в число которых входят крупные российские кредиторы.

При получении положительного решения процедура состоит из следующих этапов:

Одной из основных особенностей привлечения материнского капитала выступает то, что после выполнения кредитных обязательств заемщик обязан пройти процедуру оформления квартиры в долевую собственность. Определенную часть владения помещением в итоге должен получить каждый действующий член семьи.

Выделение долей детям при ипотеке сегодня относится к категории довольно распространенных явлений. Подобная процедура считается обязательным действием в случае, если для погашения займа были использованы средства материнского капитала. Для исключения недоразумений стоит иметь представление о правилах и нюансах ее прохождения.

Законодательство обязует владельца сертификата после снятия обременения с залогового жилья в течение 6 месяцев пройти процедуру выделения долей. Подобное обязательство подтверждено заверенным нотариально документом, который передается в ПФ при получении разрешения на использование средств маткапитала. Экземпляр бумаги остается в уполномоченном органе, выступая подтверждением данных родителями обещаний.

Основанием для получения сертификата выступает факт рождения в семье второго ребенка или его усыновление. На текущий момент действие программы продлено до 2021 года, а сумма поддержки составляет 453 026 рублей.

Другая возможность – обратиться в банки, работающие по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Николай Лавров, вице-президерт группы компаний ЮРИНФО: Ставка по кредиту по программе «Материнский капитал» начинается от 6,9%, что даже ниже ставки рефинансирования ЦБ, очень привлекает родителей, желающих улучшить жилищные условия, а возможность использовать МСК как часть первоначального взноса существенно облегчает им эту задачу.

Максим Ельцов: Довольно сложен поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи квартиры и выделить долю собственности несовершеннолетнему и только затем получить деньги за квартиру.

А банки против

Александр Жестков, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Промсвязьбанка: Мы не выделяем долю несовершеннолетним детям. Это связано исключительно с тем, что неверно брать на себя ответственность за выделение доли несовершеннолетнему ребенку в случае, если его родители-заемщики банка вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный кредит, и квартиру придется реализовывать.

Другое дело, если у семьи уже есть квартира, продав которую, она намеревается внести первый взнос. Если несовершеннолетний проживает в этом жилье на правах члена семьи собственника (то есть просто прописан в ней), то купля-продажа и передача приобретенного имущества в залог проходит в обычном порядке. Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней. Вот тут и начинаются настоящие трудности.

Наконец, можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости, например, в квартире или доме бабушки или дедушки. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье. В таком случае появляется возможность получить ипотечный кредит под залог новой квартиры, в которой ребенок уже не будет иметь доли собственности.

Разрешения могут быть двух видов. Первый позволяет выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита. Второй вид требует сделать это немедленно, в момент заключения договора купли-продажи. Первый вариант предпочтительней, он не препятствует получению в банке ипотечного кредита. Но второй, по свидетельству Максима Ельцова, встречается гораздо чаще.