Как выйти из созаемщиков по ипотеке

Замена одного или нескольких созаемщиков, либо их вывод из договора без привлечения иных (альтернативных) лиц.

Процедура начинается с подачи заявления, в котором основной заемщик указывает причины замены или вывода созаемщика из состава должников. В случае с созаемщиками-супругами допускается вывод одного из них из договора без замены на альтернативное физическое лицо. Расторжение брака признается достаточным основанием для вывода созаемщика из кредитного договора. Заявление составляется в офисе банка на специальном бланке — в СберБанке бланк выдается по требованию титульного заемщика.

Кто может выйти из договора?

Решение принимается банком в течение 30 рабочих дней. Теоретически, банк может отказать в выводе лица из договора, либо несколько растянуть этот процесс. Какой-либо определенной системы условий — нет, поэтому каждое подобное обстоятельство рассматривается индивидуально. Одновременно с изменением количества должников могут изменяться и условия кредитного соглашения.

Созаемщик — это лицо, обладающее равным объемом прав и обязанностей с титульным заемщиком. Он привлекается для того, чтобы увеличить шансы на получение кредита. Доходы титульного (основного) заемщика и созаемщика складываются, поэтому повышается вероятность положительного решения со стороны банка. К созаемщикам предъявляются те же требования, что и к основным заемщикам.

Какие требования предъявляются к заемщику, такие же банк выставляет в отношении созаемщика. В определенных ситуациях лицо становится созаемщиком автоматически — в соответствии с требованиями законодательства. Подобное возможно в том случае, если ипотека оформляется лицом, состоящим в официальном браке. Второй супруг вступает в договор в качестве созаемщика независимо от того, отвечает ли он требованиям кредитной организации или нет.

Разделение ипотечных обязательств регулируется законодательными актами:

Для банка это дополнительная гарантия уменьшающая риски. Для заемщика — это шанс получить ипотеку на выгодных условиях.

Законодательная база

Прежде всего потребуется предоставить весомые аргументы. В любом случае, придется приложить усилия и потратить время. Без участия банка такие вопросы не решаются.

Разделу подлежит не только имущество, но и долги супругов.

Ответ: при осуществлении сделки по ипотеке, так как он несет равную или солидарную ответственность вместе с заемщиком. То есть, если человек, оформил на себя кредит и не справляется с собственными обязанностями, они переходят на другое лицо (созаемщика), добровольно давшего на это письменное согласие.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Обязанность по уплате задолженности заканчивается только в момент закрытия договора, а для более раннего окончания обязательств, основной должник должен обратиться в отделение банка и написать заявление о пересмотре условий договора. Получить разрешение достаточно сложно, ведь при рассмотрении заявки кредитор учитывал совокупный доход всех участников, а теперь он падает, и может появиться просрочка.

И если у него не имеется официального дохода, то эти обязательства могут перейти на вас, что чревато арестами заработной платы, закрытием выезда за границу и прочими неприятностями.

Чем отличается созаемщик от поручителя?

Обойти это требование можно только в том случае, если у вас был предварительно заключен брачный договор, в котором четко расписывались ваши права и обязанности по отношению к покупке жилья. В этом случае, если у вас хватает дохода для единоличной оплаты займа, вы можете оформить договор только на себя.

Созаемщик несет солидарную ответственность по обязательствам перед банком. В зависимости от условий договора, ответственность может следующей:

Но обо всем по порядку, начнем с определения: созаемщик – это полноценный участник кредитной сделки, доходы которого учитываются при расчете максимального размера займа. Им может выступать супруг (в обязательном порядке, если нет брачного договора), ближайшие родственники (родители, сестры и братья, дети и т.д.) или посторонний человек, например друзья или коллеги.

При подписании кредитного договора следует сразу указывать оформление собственности – на кого оно распространяется. Ведь ситуация может измениться, супруги могут подать на развод, и именно договор станет определять, есть ли у вас права на недвижимость, либо же только обязанность по выплате долга.

Фактически соглашение заранее определяет, кому и что из имущества, а также обязательств достанется при разводе. В этой ситуации, если бывший муж отказывается платить ипотеку, то это будут исключительно его проблемы. Если бывшая жена не участвовала в сделке как созаемщик, то у нее и нет никаких обязательств перед финансовой организацией.

Замечание. К сожалению, в России отношение к брачным договорам неоднозначное. Хотя именно они позволяют заранее решить проблему с имуществом и кредитными обязательствами на случай развода. Увы, не все семьи существуют до конца жизни супругов.

В остальных случаях потребуется обращение в судебные органы и уже после получения на руки судебного акта можно будет пойти в ЗАГС, где выдадут свидетельство о разводе. Сроки процедуры будут больше, но она также будет довольно стандартной.

Если бывший супруг не платит по кредиту

Официальный развод не означает, что все урегулировано между бывшими супругами. Наличие недвижимого имущества ситуацию усложняет. Его потребуется раздели. Если бывший муж уже погасил ипотеку на момент развода, то все будет идти по стандартной схеме:

Теоретически все просто, а на практике – не всегда. Иск надо подготовить, за его подачу придется платить пошлину, а решение принимают далеко не всегда быстро. Итогом обычно станет, что жене будет присуждена доля в 50% в спорной квартире. Дальше придется уже решать, что делать с ней (использовать, продать и т. д.).

При отсутствии детей и взаимном согласии расторгнуть брак достаточно обратиться в ЗАГС, подать соответствующее заявление, оплатить пошлины. Развод в данном случае будет оформлен без лишней волокиты.

Идеальный вариант договорится с бывшим мужем заранее, как будет поделена ипотечная квартира и долг перед банком. Увы, но удается это сделать далеко не всегда.

Возможность выхода из ипотеки. Вопрос разрешается заключением дополнительного соглашения. Невозможно посредством волеизъявления одной из сторон разрешить ситуацию. Причина выхода значения не имеет – желание оформить собственную ипотеку, переезд в другую местность, конфликты с заемщиком и прочее

При невозможности дальнейшего погашения долга основным лицом вынужден выполнить обязательства самостоятельно в полном объеме

Созаемщиком выступает индивид, отвечающий по кредитным обязательствам вместе с кредитуемым лицом.

Статус участников

Функционируют и определенные требования к уровню дохода, устанавливаемые конкретной кредитной организацией в самостоятельном порядке. В основном, перечисление ежемесячных платежей не должно превышать 40-50% от общей массы дохода.

ВАЖНО . Так, в Сбербанке практически все ипотечные программы допускают оформление совместного кредита с привлечением не более 3-х человек. Обращается внимание на совокупный доход при определении максимально возможной суммы к выдаче.

Сегодня мы поговорим на такую тему, как права созаемщика по ипотеке на квартиру.

Вправе претендовать на жилплощадь. Эта прерогатива, как правило, оговаривается в соглашении о купле продаже или ипотечном договоре. Разрешено оформлять 50% недвижимости на такое лицо, однако доля может быть и меньше. Пересмотр преференции возможен исключительно по желанию основного заемщика или банковской организации

Задача: вывести клиента из созаемщиков. Для этого нужно согласовать со Сбербанком замену созаемщика.

Мы написали в банк жалобу, поскольку никаких просрочек не было. Все платежи по ипотеке вносились своевременно. Ответа на жалобу мы так и не дождались, после чего стали буквально обивать пороги разных служб Сбербанка, но никто нам не мог (или не хотел) помочь с заменой созаемщика, а только лишь «отфутболивал» в другие отделы.

Подробнее о том, как проходила процедура банкротства

И только тогда клиент нам рассказал о том, что он — созаемщик по ипотеке. Основной заемщик — его дочь, она и выплачивает кредит. Квартира находится в её собственности, у отца нет никаких прав на эту недвижимость. Но он выступил как созаемщик с подтвержденным доходом. А значит, его пенсия учитывалась при одобрении кредита вместе с доходом дочери.

Итог: Сбербанк согласился на вывод нашего клиента из состава созаёмщиков, включился в реестр кредиторов как «обычный», а не залоговый, кредитор, банкротство завершилось. Долги нашего клиента были списаны. А главное, мы спасли от реализации квартиру его дочери.

Сбербанк уже в самом начале допустил оплошность, позволившую нам потянуть время. Он включился в реестр требований не как залоговый кредитор, а как кредитор третьей очереди. То есть, пока речи о реализации квартиры не было. Но мы понимали, что это вопрос времени, поэтому сразу стали предпринимать меры по выводу клиента из созаемщиков и, в первую очередь, отправили возражение на включение Сбербанка в реестр кредиторов.

Созаемщики по ипотечному кредиту должный прибегнуть к оформлению договора. В нем четко прописывается размер доли в жилье для каждого участника сделки, объем вносимых средств и срок выплаты кредита.

Обязательные требования к созаемщику:

Созаемщик, как и замещик, несет ответственность перед банком. Поэтому он обладает равными правами и обязанностями с основным должником.

При каком типе кредита нужны созаемщики?

Исходя из требований банка, где оформляется ипотека, созаемщиком имеет право стать как родственное, так и третье лицо. Среднее количество созаемщиков не превышает предела в 5 человек, и определяется индивидуальными условиями банка.

Права созаемщика на квартиру определяются договором. При оформлении ипотечного кредита такое лицо имеет полное право на часть жилья или на полную площадь (зависит от условий соглашения). Если заемщик захочет продать жилье после закрытия ипотеки, то он обязан получить разрешение у созаемщика.

Если оценка платежеспособности отрицательна, сотрудники банка предлагают оформить ипотеку вместе с созаемщиком. Согласно банковской терминологии, созаемщик – это лицо, которое наравне с заемщиком несет ответственность за ипотеку, то есть, также обязано платить ежемесячный взнос по кредиту.

Затем нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отметив квартиру, как предмет собственности.

Если к участию в кредитном договоре привлекаются и поручители, и созаемщики одновременно, то в случае банкротства заемщика, первыми к ответственности привлекаются созаемщики, и только после — поручители. При этом платить кредит поручитель начнет только после вынесения судом соответствующего решения.

Участие созаемщика в кредитном договоре предполагает использование кредита в равной мере. Его права и обязанности такие же, как и у основного заемщика. Помимо этого, он имеет право на долю в недвижимости, приобретенной в ипотеку. И, соответственно, сможет воспользоваться налоговым вычетом.

Узнать, как сохранить квартиру при банкротстве

Отличие созаемщика и поручителя

Дополнительных плательщиков по ипотечному договору может быть несколько. Именно к ним банк будет обращаться в случае, если у основного заемщика возникнут сложности с погашением долга.

Ситуация может развиваться по следующему сценарию:

Созаемщик при кредитовании привлекается в том случае, если у основного заемщика не хватает ежемесячного дохода для самостоятельного погашения кредита. При оформлении договора банк будет рассматривать доходы созаемщиков в совокупности и шанс получить кредит выше, а сумма, которую банк согласится выдать, больше.

Даже если созаемщик откажется от причитающейся ему доли в недвижимости, это не снимает с него обязанности нести ответственность за погашение кредита наравне с основным заемщиком.

В соответствии с законодательством у заемщика, оформившего ипотечный кредит, супруг (а) по умолчанию становится созаемщиком. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо заключение брачного договора.

Для того, чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, должны быть веские причины – развод с супругой (ом), решение суда и т.д. Повысить вероятность успеха в этом «деле» поможет предоставление другого созаемщика взамен исключаемого – соответственно, новый участник должен быть кредитоспособен и удовлетворять требованиям банка. Оценка платежеспособности нового созаемщика проводится на общих основаниях – будет анализироваться кредитная история, семейное положение, источник дохода и др.

Кто такой созаемщик? В чем отличие от поручителя?

Ипотечное кредитование в большинстве случаев предполагает получение крупной суммы денег. Чтобы получить желаемую сумму, необходимо иметь стабильный и высокий доход, а при его отсутствии – привлечь созаемщика.

Еще одно отличие созаемщика от поручителя – наличие страховой защиты. Созаемщик по требованию банка заключает договор страхования жизни и здоровья, а для поручителя такого условия нет. При страховом случае созаемщика страховая компания обязана закрыть часть долга по ипотеке.

Еще один нюанс, о котором мало кто вспоминает, выступая созаемщиком у родственников или друзей по ипотечному кредиту – дальнейшее получение кредитов. Из-за того, что взятый кредит попадает в бюро кредитных историй как действующее обязательство, фактического дохода может не хватить, чтобы взять новый займ, несмотря на то, что кредит оплачивает третье лицо. В этой ситуации может потребоваться вывод созаемщика из состава участников ипотечного кредита.

Если оформлять через ФНС, то нужно дождаться окончания календарного года, в котором было оформлено право собственности (подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ).

Многие задаются вопросом – имеет ли созаемщик право собственности на квартиру? Раз он несет материальную ответственность, может, и право на квартиру он получает? На это можно с уверенностью ответить – роль созаемщика не дает такого «бонуса», как доля в квартире.

2 000 000₽ — максимальный размер налогового вычета при покупке квартиры за свои средства. То есть максимально вернуть вы можете 13% от этой суммы – 260 000₽.

Если созаемщик не имеет доли в квартире

Если жилье приобреталось созаемщиками в ипотеку, дополнительно понадобятся:

Вы можете оформить вычет через Налоговую инспекцию по месту прописки или работодателя.

В этом случае ситуация самая простая. И доходы, и расходы в браке общие. То есть при покупке квартиры в браке, она считается совместно нажитым имуществом (если иное не оговорено в брачном договоре). А значит, на вычет имеют право оба супруга. При этом даже если квартира оформлена только на одного из супругов, право вернуть налог имеют оба.

Эти документы подаются в Налоговую, и в течение трех месяцев будет длиться камеральная проверка. И еще месяц понадобится на перечисление средств на ваш счет.