Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке

Кредитные организации, по программам которых может быть оформлена долевая ипотека, выдвигают определённые требования не только к застройщикам, но и их новостройкам. Так, Газпромбанк оформляет на покупку жилья по договору долевого участия ипотеку только в том случае, если степень готовности объекта составляет не менее 50%.

Требования к заёмщикам, оформляющим кредиты на жилье в новостройках и ссуды на готовые квартиры практически идентичны. Клиент должен иметь гражданство РФ, постоянное место работы и сбережения в сумме, достаточной для погашения первоначального взноса по займу.

Для финансирования своей деятельности застройщики ещё на этапе возведения новостроек продают право собственности на будущие квартиры дольщикам-инвесторам, авансом оплачивающим частичную или полную стоимость жилья. Россияне, приобретающие квартиры в строящихся домах, в свою очередь привлекают недостающие для оплаты жилья средства в финансово-кредитных учреждениях по программе «Ипотека — долевая собственность».

Ипотека: долевая собственность

На первом этапе оформления долевой ипотеки будущий заёмщик должен найти банк, который готов профинансировать покупку квартиры в выбранном покупателем жилом объекте. Если же клиент намерен получить ипотечный заём в конкретном финучреждении, тогда ему придётся покупать недвижимость в одной из новостроек, принадлежащих аккредитованным банком застройщикам.

Если квартира, на покупку которой оформлена ипотека – долевая собственность, для получения ссуды заёмщик должен помимо стандартных документов подать в финучреждение зарегистрированный договор долевого участия.

Не пропустите:

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Текст подготовила Мария Гуреева

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Но, покупателю, следует быть готовым к тому, что изменения могут подойти и кому-то из пайщиков, которые имеют преимущественное право на приобретение доли, а это уже риск потерять и время, и саму сделку.

ВНИМАНИЕ . Однако, если ему действительно важно изменение вышеуказанных пунктов, а отказываться от сделки он не желает, так как все остальные условия его устраивают, то придется набраться терпения и подождать еще месяц.

После подтверждения всех необходимых условий, документального и нотариально заверенного подтверждения прав продавца на осуществление сделки – начинается процедура приобретения покупателем и продажи продавцом.

ВАЖНО . Последнее обусловлено тем, что совладелец, в обязательном порядке, согласно жилищному кодексу, должен вначале предложить выкупить свою часть второму совладельцу. А дальше – либо заключается договор, либо со второго владельца берется согласие на то, что первый свою долю будет продавать.

Данное условие наделяет оба экземпляра одинаковой юридической силой. Конечно, для обеспечения максимальной объективности проведения проверки документов продавца на соответствие всем требованиям, можно привлечь дополнительного специалиста. Таким специалистом может стать нотариус или юрист, знакомый исключительно покупателю, а не советуемый продавцом. Благодаря этому покупатель сможет обезопасить себя от поддельных документов и мошенничества.

В 2021 году приобретение части квартиры стало довольно популярным, так как э отличный способ вложения инвестиций. Самым большим преимуществом служит то, что приобрести долю гораздо легче, чем купить целую квартиру. Новому владельцу это дает неограниченные возможности, ведь он сможет не только продать свою часть, но и, подождав немного, выкупить вторую часть жилья, получив при этом целую квартиру.

Ситуация: два брата-наследника владеют квартирой по 1/2 доли на праве общей долевой собственности. Собственник одной доли состоит в браке и приобретает долю второго собственника в общую совместную собственность супругов. После купли-продажи второй (последней) доли квартира остаётся в общей долевой собственности, но теперь одной из долей совместно владеют супруги, а другой долей — один из супругов. Доля приобретается в ипотеку под залог банку всей целой квартиры (обеих долей).

Мы считаем, что в гражданском законодательстве сделка — более широкое понятие, чем договор. Хотя договор сам по себе это тоже сделка. И в данном случае мы заключаем два неразрывно связанных между собой договора в рамках одной сделки. Исполнение ДКП без кредитного договора невозможно, и наоборот, кредит без залога целой квартиры невозможен. Поэтому наша сделка состоит из нескольких договоров.

ч. 1 ст. 42 закона о госрегистрации № 218-ФЗ «. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. »

С 31.07.2019 законодатель исключил "лишний" нотариат, но не до конца. Как видно из ситуации, все (оба) участники долевой собственности участвуют в сделке купли продажи 1/2 доли квартиры в ипотеку обеих долей банку-кредитору и все(оба) участники долевой собственности участвуют в заключаемых по сделке договорах (ДКП+кредитный договор). Но, по договору купли-продажи отчуждается только одна доля, а по договору ипотеки отдаются в залог обе доли (целая квартира).

Мы читаем норму закона, как за исключением (договоров) сделок (или) при отчуждении или при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. То есть не требуется и отчуждение всех долей, и ипотека всех долей по одной сделке, достаточно наличия одного из них.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

Процесс продажи в этом случае таков:

Кроме единоличной собственности у которой один хозяин, бывает собственность общая и долевая. Не стоит путать эти два понятия, они законодательно — разные, хоть и кажутся похожими по сути. Сделки с общей собственностью и долевой — заметно отличаются по характеру.

Для выделения долей из общей собственности, супругам разводиться не обязательно. Нотариальное соглашение можно оформить, находясь в браке. В соглашении указывается доля каждого, и это не обязательно должны быть равные доли: все зависит от договоренности супругов. Условно, каждому принадлежит половина, то есть ½, но супруги вправе решить иначе.

Если совладелец не желает писать отказ

Продажа

Фактически, такая сделка ничем не отличается от покупки у любого другого собственника. Она проводится по той же схеме, а договор купли/продажи обязательно заверяется у нотариуса.

С одной стороны покупка доли в квартире или жилом доме — весьма привлекательна. Но подобная сделка таит в себе множество подводных камней, о которых не должен забывать покупатель. Что такое преимущественное право покупки, можно ли купить долю, если собственник — ребенок… Ответ на этот и другие вопросы — читайте в материале.

Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Это единственное исключение из правил, когда Вы можете получить вычет за другого человека. Главное условие – ребенку должно быть менее 18 лет. Если же он уже является совершеннолетним, то по общему правилу вычет с его доли получить уже не получится.

Как распределяется вычет?

Чтобы получить документы для вычета на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

— при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого участия, договор уступки права) таким моментом является подписание акта приема-передачи готовой квартиры;

При оформлении общей долевой собственности вычеты по приобретению жилья, а также по ипотечным процентам, распределяются строго в соответствии с размером долей собственников. Собственник не может ни отказаться от своей части вычета и передать ее другому, ни получить часть вычета за своего сособственника.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

На практике это должно выглядеть так.

3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Если вы планируете приобрести последнюю долю и после стать собственником целого объекта, проблем не возникнет. Но когда идет речь о комнате в коммунальной квартире, необходимо получить согласие на сделку от других сособственников, так как они имеют первоочередное право приобретения.

Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

«Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

Оформление ипотеки на приобретение доли в квартире

Ипотечный кредит на покупку доли в квартире может обойтись дороже, чем кредит на приобретение целого объекта. Банк несет повышенные риски, поэтому и увеличивает ставки. Например, «Росбанк Дом» повышает ставку на 0,5%, если клиент оформляет ипотеку на комнату.

При рассмотрении заявки банк может принять отрицательное решение. Среди возможных причин следует отметить негативную кредитную историю заемщика, его недостаточная платежеспособность и пр. Если вы понимаете, что ваш уровень дохода не позволяет оформить ипотеку на интересуемый объект, привлеките созаемщиков, их доходы будут учитываться при рассмотрении.

на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

Причиной отказа может стать и сама доля. Например, если она не соответствует критериям банка, находится в ветхом доме, кредитор усомнился в ее юридической чистоте. Если клиент устраивает кредитора, а недвижимость нет, можно просто выбрать другой вариант покупки.

В целом, данный вопрос зависит от внутренней политики банков и конкретных кредитных программ. Так, если заемщик имеет весьма высокий доход, то в его случае получить ипотеку будет проще.

Вопрос о выделении детям доли в ипотечной недвижимости зависит от конкретных ситуаций.

Ипотека под залог доли в квартире весьма распространена в современном мире. Дело в том, что банки стараются обезопасить себя от возможных потерь, и потому более охотно сотрудничают с клиентами, готовыми использовать залоговое имущество в качестве гаранта исполнения условий кредитного договора.

Ипотека под залог доли в квартире, как это возможно

В целом, ипотека на долю в доме будет реальной при соблюдении следующих условий:

Для того, чтобы оформить ипотеку на покупку доли жилья, потенциальный заемщик должен убедиться, что соответствует всем требованиям банка-кредитора, и может подтвердить свой доход. Только на таких условиях будет подписан ипотечный договор. Также следует обратить внимание на то, что не каждый банк готов дать деньги на такую сделку, потому предварительно стоит убедиться в том, что выбранное учреждение готово предоставить кредит на обозначенную цель.

Наибольшие шансы на одобрение ипотеки будут иметь те пользователи, которые в результате планируемой сделки получат полное право собственности на весь объект недвижимости. В других ситуациях все будет зависеть от дополнительных факторов и политики банка.

После сбора всех необходимых документов, можно спокойно подавать заявку, и банк в течение утвержденного периода времени примет окончательное решение. Однако не стоит забывать о некоторых нюансах такой сделки:

Порядок проведения сделки уточняйте у вашего ипотечного менеджера.

Добрый день , на все эти вопросы ответит нотариус , который будет составлять договор. Не знаю , где территориально Вы находитесь , но у нас в МО сначала процедура в банке(кредитный , ячейка и т. д , потом подписание ДКП у нотариуса , если на регистрацию сдаете сами , то МФЦ.

Добрый день, при покупке в общую долевую собственность нотариальный договор не требуется. Только при продаже.

Проверено ЦИАН

Добрый день! Хочу приобрести квартиру в ипотеку Газпром. В квартире 2 собственника (т.е. общая долевая собственность). Согласно новому закону такую сделку нужно заверять у нотариуса. Подскажите как проходит процедура оформления? Сначала подписывается ДКП в банке, потом с этим ДКП едешь к нотариусу, а потом в Росреестр?

добрый день!
Узнавайте требования к сделке в Газпроме.
Некоторые банки требуют приезжать на сделку с уже подписанным дкп, а потом подписывать всю кредитную документацию и делать закладку, другим не принципиально.
Для покупателя лучше сначала заложить, потом подписать дкп