19 марта Центробанк РФ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку до 4,5% годовых. Падающая в течение почти трёх лет ключевая ставка привела к рекордно дешёвой ипотеке и низкой доходности вкладов. Но череда невыгодных депозитов и дешёвых кредитов заканчивается: банки повышают ставки.
По кредитам физическим лицам мы пока никак не реагируем на это [рост ключевой ставки. прим. ред.], но, наверное, в ближайшие недели рассмотрим эту ситуацию. Вполне возможно, что будет небольшая корректировка вверх
Ставки в гору
Проценты по кредитам на жильё снизились до исторического минимума благодаря падению ключевой ставки и льготным программам. Больше всего на среднюю ставку повлияла программа под 6,5%, которую государство запустило весной 2020 года для поддержания застройщиков. Льготу продлевали несколько раз, она рассчитана до июля 2021 года.
По данным индекса «Выберу.ру», на 28 марта ставки в банках топ-10 находятся на уровне 6,36% годовых. В топ-50 – 7,182%, по всем банкам – 7,566% годовых. При этом средняя ставка постепенно растёт с начала января. В разрезе по регионам ипотека дешевле всего на Чукотке, а дороже – в Чечне.
Другие банки не меняли условия по ипотеке и не планируют их корректировать в ближайшее время. Об этом заявили Московский кредитный банк, «ЮниКредит Банк», «Санкт-Петербург», «Абсолют банк», Уральский банк реконструкции и развития, «АК Барс банк». ВТБ планирует сохранить текущие ставки. «Дом.РФ» не менял условия по ипотеке, но следит за динамикой ключевой ставки.
Официальные причины повышения озвучены в выпущенном ЦБ пресс-релизе:
«11 июня Центробанк ожидаемо в очередной раз повысил ключевую ставку на 0,5 п.п. до 5,5% годовых. Она является основным индикатором стоимости кредитных ресурсов, поэтому ожидания рынка о повышении ставок по ипотечным кредитам вполне оправданы.»
Какие ставки по ипотеке ожидают нас во II полугодии 2021 года
Ключевая ставка стабильно растет на протяжении всего года – с 4,25% она поднялась до 5,5%, и ее ожидает дальнейший рост.
Официальная инфляция в первые недели июня уже превысила 6,15%, что по-прежнему выше роста ключевой ставки. Это означает, что ключевую ставку могут ждать очередные повышения уже на следующих заседаниях Совета директоров ЦБ (ближайшее состоится 23 июля).
Без сомнения, есть все основания прогнозировать повышение ставок по ипотечным продуктам банков. Стоимость заемных средств будет расти вместе со ставками по вкладам, поэтому это не может не отразиться на ипотечных ставках.
В феврале ЦБ РФ объявил об окончании периода снижения ключевой ставки на фоне возросших инфляционных рисков.
Щурихина при этом отметила, что динамика процентных ставок в отдельных банках может быть связана с их планами нарастить долю на рынке в период высокого спроса со стороны заемщиков в период действия льготной программы ипотеки под 6,5% годовых.
Средняя ипотечная ставка в России в этом году может вырасти до 7-8%. Такое мнение высказала ТАСС младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
«По нашему прогнозу на 2021 год при отсутствии значительного изменения макроэкономической среды потенциал для существенного снижения ипотечных ставок исчерпан — в I полугодии 2021 года средневзвешенная ставка будет находиться в диапазоне 7-7,5%. При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5-8%», — считает эксперт.
Поданным ЦБ РФ, средневзвешенная ипотечная ставка на 1 февраля этого года составляла 7,23%.
В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.
Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск. Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.
В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами
Цены на жилье и ипотечный пузырь
Ипотека на вторичку
Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики. «Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.
Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.
— на новостройки: 7,5% — ФК Открытие, Московский Кредитный Банк;
По итогам апреля в пятерку лидеров по объему выдач вошел Росбанк, поднявшись на две позиции в рейтинге и заняв пятое место. Пятерка лидеров обеспечивает 79% всех выдач: Сбербанк (50%), ВТБ (18%), Альфа-Банк (6%), ФК Открытие (3%) и Росбанк (3%).
— на вторичном рынке: 7,6% — ФК Открытие;
Ставки
По итогам апреля в пятерку лидеров вошел Газпромбанк, поднявшись с шестого на четвертое место. Остальные лидеры остались без изменений.
— на рефинансирование: 7,5% — ФК Открытие;
По льготной программе «6,5%» наблюдалось активное снижение ставок: десять банков из двадцатки крупнейших скорректировали ставки в апреле. В среднем снижение составляло 0,3 п.п. В результате средневзвешенная ставка по программе составила 5,78% (-0,27 п.п. к марту 2021 года). Такая стратегия позволяет сохранить или увеличить рыночную долю и максимально использовать лимиты по программе. Повышение стоимости фондирования по программе компенсируется ростом субсидии по мере увеличения ключевой ставки.
— по «Семейной ипотеке»: 4,5% — Промсвязьбанк.
Банк России открыто заявляет о «перегретой ситуации» в ипотеке, и ужесточение требований в конечном счете отразится на кредитной политике банков, считает директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин. Он допускает, что до конца года разница между средней ставкой по ипотеке и ключевой составит 2,53,5 п.п. По данным ЦБ, на 1 мая средняя ставка по ипотечным и жилищным кредитам составила 7,3% при ключевой 5% годовых.
Что будет толкать ипотечные ставки вверх
«Кроме того, мы учитываем отмену самой льготной ипотеки и повышение макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным ипотечным кредитам, выданным с 1 августа. В совокупности вышеперечисленные факторы могут привести к росту ставок до уровня 99,5%», говорит директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
В марте председатель Банка России Эльвира Набиуллина не исключала, что льготная ипотека может быть сохранена в 24 регионах страны там, где цены на недвижимость выросли не так сильно. Если программу продлят в таком формате, разброса ставок между «льготными» регионами и остальными не возникнет, считает Носова.
К каким последствиям привела льготная ипотека
Первый фактор, который будет влиять на стоимость кредитов для потребителей, политика Банка России. По прогнозу АКРА, ключевая ставка ЦБ к концу 2021 года увеличится еще на 0,75 п.п., до 5,75%. На этом фоне банкам придется повышать и ставки привлечения средств клиентов.
Как отмечают в АКРА, ограничение срока действия льготных программ породило всплески кредитных выдач и роста цен. Аналитики прогнозируют очередной такой пик в маеиюне этого года, поскольку россияне стараются успеть взять ипотеку по низкой ставке до окончания программы. Вопрос продления льготного режима все еще обсуждается, но решение, скорее всего, будет принимать президент, говорил в мае замминистра финансов Алексей Моисеев.
По мнению Кричевского, доступность квартир — это не только ипотека и цены на недвижимость. В первую очередь, это размер реальных доходов населения, а они стабильно падают с 2015 года: у большинства россиян нет серьёзных накоплений, ипотека остаётся дли них основным инструментом покупки жилья. Как результат — ипотечный портфель вырос с конца 2016 года более чем в два раза, отмечает эксперт.
Естественно, спрос не может быть постоянно пиковым, поэтому сейчас он постепенно стремится к более привычным среднемесячным значениям, которые были до пандемии. Конечно, отмена льготной ипотеки на какой-то период приведёт к стагнации рынка первичного жилья и по большей части из-за сугубо психологического фактора. Часть потенциальных покупателей, скорее всего, переориентируется на рынок вторичного жилья, — рассуждает Хусаинов.
По его словам, причина здесь не только в завершении программы льготной ипотеки, но и в ожидаемом подъёме ключевой ставки ЦБ, которая повлечёт за собой рост ипотечных ставок. Льготная ипотека при этом просто превратится в адресную либо региональную.
Сергей Булкин/NEWS.ru
Ильдар Хусаинов директор риелторской компании «Этажи»
Алексей Кричевский эксперт Академии управления финансами и инвестициями
По словам эксперта, спрос уже начал постепенно снижаться, он всё ещё выше, чем в аналогичный период прошлого года, но уже не такой ажиотажный, как мы наблюдали в конце 2020 года. Причин тому три: это насыщение спроса, значительный рост средней стоимости квадратных метров и существенное сокращение объёма ликвидного предложения на рынке.
Крупнейший банк России поднял процент по ипотеке на 0,4 пункта
Предложений на рынке недвижимости в Челябинске сейчас хватает: на Северо-Западе почти все окна завешаны объявлениями о продаже
Эксперты прогнозируют, что Центробанк продолжит начатую денежно-кредитную политику и до конца года поднимет ключевую ставку еще на 0,5–2%. А значит, ипотека станет еще дороже. При этом риелторы считают, это не оттолкнет покупателей квартир, а, наоборот, даже спровоцирует волну спроса.
Еще в ряде банков говорят о возможном повышении процентов по кредитам сразу после майских праздников.
Ипотека стала не такой выгодной, как раньше
«По данным Банка России <. > форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Исследования показали, что более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность», — указывают в Счетной палате.
Аудиторы Счетной палаты РФ выступили с предложением скорректировать условия программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года. Как следует из отчета СП о результатах оценки результативности выделения в 2019–2020 годах средств федерального бюджета на поддержку рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства (есть в распоряжении «Известий»), предлагается предоставлять льготу только нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам или сделать участие в этой программе однократным.
Эффективность меры
В целом, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, «льготная ипотека, конечно, стимулировала россиян на покупку жилья, так как настолько низких ставок в истории нашей страны не было».
Счетная палата РФ предупредила об угрозе ценового кризиса и спада спроса на жилье. Для предотвращения коллапса предложены варианты корректировки государственной программы льготной ипотеки. Подробности — в материале «Известий».
Эксперты задаются вопросом: возможен ли рост цен без предложенных СП корректировок? Объективно такого динамического роста цен на недвижимость сложно ожидать, считает коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.
Кризисные явления, поразившие экономику России, не обошли стороной и рынок жилищного кредитования.Ипотека же, как форма долгосрочного и достаточно масштабного кредитования, и вовсе оказалась невыгодной. В итоге граждане стали привлекать меньше кредитов, а на рынке недвижимости стало совершаться меньше сделок.
20 марта 2015 года Правительством РФ было утверждено постановление П-225, согласно положениям которого ставка по ипотеке снижается на один процентный пункт и фиксируется на уровне 12%. Такое решение обусловлено уменьшением ключевой ставки, а также желанием властей стимулировать сегменты жилищного кредитования и недвижимости.
Предпосылки решения об уменьшении ставки по жилищным займам
В настоящее время Правительством РФ уже была выделена сумма в размере 20 миллиардов рублей, которая в дальнейшем пойдет на субсидирование тех финансовых институтов, которые согласятся кредитовать граждан по льготной ставке.
В результате Правительством РФ было принято решение о снижении ставки по ипотечным займам как:
Дополнительными условиями льготного предоставления жилищных кредитов гражданам являются:
