Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Стимулирует обе стороны исполнить свои обязательства.

В обсуждениях должны принимать участие все стороны сделки, в том числе риэлтор и юрист (если вы обратились к их услугам).

Для чего нужен задаток?

Передачу задатка лучше осуществлять только после расписки, которую предоставляет продавец.

Исходя из важности задатка и ответственности за него, ни продавец, ни покупатель не заинтересованы в крупной сумме. Чаще всего она составляет 5-10% от цены недвижимости.

Если у квартиры, которая продается, несколько собственников, расписку важно получить от каждого, чтобы потом не были никаких претензий. Расписки одинаковые, меняется только сумма (она делится на каждого в соответствии с долями в квартире).

Как оформляется договор.

Приобретение недвижимости в ипотеку осуществляется не один день и несет в себе несколько различных этапов.

Если банк одобрил заявку, можно начинать работу с рынком предложений. Подобранная недвижимость должна нравиться не только покупателю, но и кредитору.

Характерное отличие этого вида от аванса или задатка это возможность возвращения залога, в случае полного возврата денежных средств по ипотечному договору.

Одной из форм полного возврата ипотечных средств банку является залог. Этот метод считается правильным для того, чтобы были выполнены все требования предварительно составленных условий.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Задаток, аванс или что-то еще

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

При проведении сделок с недвижимостью аванс является более популярным обеспечительным инструментом для заключения договора. Несмотря на то, что ГК РФ не предусматривает понятия аванса ни в одной статье, приобретая квартиру, покупатели встретятся прежде всего именно с ним. Для фиксации планов покупателей заключить сделку продавцы принимают от него сумму в размере нескольких процентов от цены объекта — это и будет аванс, передача которого должна быть отражена в соответствующем соглашении.

В законодательстве есть четкое определение данного термина — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен (статья 380 ГК РФ).

Если передавшая аванс сторона (покупатель) от заключения сделки отказался, то продавец оставляет средства у себя. Если принявшая аванс сторона (продавец) отказался от сделки, то аванс он возвращает в первоначальном объеме за минусом расходов.

Какой вариант выгоднее

Иногда на момент продажи квартиры продавец не располагает финансами для того, чтобы погасить долги по ЖКХ и оформить в БТИ документы. В этом случае он просит небольшую сумму вперед от покупателя, чтобы решить эти вопросы. Данную сумму можно оформить в виде задатка, что и будет служить гарантией покупки в будущем.

Задаток является инструментом для решения сразу двух задач. Первое — осуществление предоплаты, потому что в дальнейшем из цены квартиры будет вычтен размер задатка. Второе — гарантийная функция.

Статья 380 ГК РФ предписывает вне зависимости от суммы задатка оформлять в письменном виде соответствующее соглашение. Конкретную сумму стороны сделки согласовывают самостоятельно, в законе на этот счет нет никаких требований. Но при этом сумма задатка не должна быть больше, чем указано в соглашении (или в договоре купли-продажи).

Также могут наступить и форс-мажорные обстоятельства, которые не позволяют исполнить обязанности, то есть вины ни одной из сторон тут не будет (пожар, стихийной бедствие и пр.). В этом случае задаток возвращается покупателю в том объеме, в котором он был внесен.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.

Как правильно оформить задаток в 2021 году

Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

Соглашение о задатке должно заключаться только в письменном виде, дабы избежать потом споров. Это прямое требование закона.

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

В итоге лица, закрепившие свое намерение совершить сделку, могут обменяться контактными данными и копиями документов, которые могут понадобиться для практического завершения сделки купли-продажи.

Правила оформления задатка

Главное, что требуется – сохранить последовательность пунктов. Таким образом, правильное составление договора задатка при покупке квартиры подразумевает соблюдение его юридической формы, а также включение необходимых сведений о квартире, продавце и покупателе. Если супруг продавца не является собственником по документам, все равно требуется нотариальное подтверждение его согласия на отчуждение квартиры. В Законе указаны объекты недвижимости, на которые данное требование не распространяется.

Передача денежной суммы должна быть зафиксирована путем составления документа, содержащего паспортные данные и адреса сторон. Фиксируя задаток при покупке квартиры, следует взять за основу типовой образец расписки. Текст расписки должен обязательно содержать:

Практический порядок проведения задатка заключается в следующем:

Оформляя задаток при покупке квартиры не нужно ничего придумывать нового, так как разработан бланк, который широко применяется при таких сделках.

Согласно положениям договора покупатель передает продавцу часть средств (обычно не больше 5–10 % от общей стоимости квартиры), чтобы гарантировано «закрепить» квартиру за собой и не допустить ее продажу третьему лицу.

Важно понимать, что наличие предварительного договора не предполагает под собой передачу денег и квартиры.

Функции договора задатка

В Гражданском кодексе термин «задаток» применимо к сделкам по купле-продаже недвижимости используется, но не расшифровывается.

При отказе под любым предлогом внесенные средства останутся в распоряжении продавца.

Вся сумма задатка переходит в распоряжение продавца.

Обычно, это от 1 до 10 процентов от полной стоимости квартиры.

Правда, продавцу это крайне невыгодно: он уже перестал искать новых покупателей, а оговоренная сделка не состоялась. Многие, возмущаясь, не желают возвращать аванс. И дело заканчивается судом.

Что будет с задатком, если сделка не состоится

При изменении планов продавца полученный задаток возвращается им покупателю в двойном размере.

Сделка состоялась — аванс учли при расчетах, сделка сорвалась — деньги вернулись несостоявшемуся покупателю.

О размере задатка стороны договариваются.

При осуществлении сделки купли-продажи с обременением в виде жилой недвижимости крайне важно обратиться к опытному юристу, который не только изучит все документы, оценит возможные риски, но и грамотно с точки зрения гражданского законодательства организует и проведет сделку.

Не все банки идут на то, чтобы дать разрешение на продажу квартиры, поэтому следует предварительно перед сделкой обзавестись официальным согласием.

У многих граждан в нашей стране бытует ошибочное мнение о том, что покупка залоговой недвижимости достаточно выгодное мероприятие. Якобы квартиру можно вообще приобрести фактически за бесценок. Мнение такое крайне неверное, так как залоговая недвижимость, находящаяся в ипотеке не теряет своей рыночной ценности, а сама сделка достаточно проблематично выполняется с юридической точки зрения. Если она и будет стоить недорого, то не меньше 15-20 процентов ниже среднестатистической цены.

В настоящее время в соответствии с установленными законодательными нормами используются следующие основные схемы продажи квартиры:

Приобретение залоговой недвижимости – это одна из форм гражданско-правовых сделок. При ее совершении покупателем приобретается объект недвижимости (дом или квартира), находящиеся в залоге у банковской организации. Обычно таким образом приобретается ипотечное жилье. Расскажем о тонкостях, нюансах и проблемах, которые могут возникнуть при организации сделки.

Чтобы снизить риски, нужно обязательно обратиться к опытным юристам хотя бы за консультацией перед проведением сделки. При приобретении ипотечной квартиры надо обязательно учесть наличие согласие на совершение сделки от банковской организации. При отсутствии данного письменного разрешения сделка будет признана оспоримой и в последствии недействительной.

Убедиться перед сделкой надо и в том, что в квартире нет прописанных несовершеннолетних граждан, от которых после регистрации сделки просто так избавиться не получится. Для этих целей следует получить выписку из домовой книги, в которой будет указано количество зарегистрированных и проживающих жильцов в квартире. Помнить следует о том, что такая выписка действительна в течение десяти календарных дней с момента ее получения.

Предварительный договор заключается в том случае, когда нет возможности заключить основной. Например, не готовы документы, не выписаны проживающие, квартира находится под арендой, еще не получено согласие остальных собственников, пр.

Во время приобретения квартиры обсуждение внесения покупателем некоторой суммы в качестве предоплаты выглядит вполне естественным. При этом сумма может называться авансом или задатком, эти слова часто воспринимаются как синонимы, однако имеют совершенно различную трактовку с точки зрения действующего законодательства.

Получение задатка должно быть задокументировано распиской, которая должна быть написана от руки (только шариковой ручной). Если квартирой владеют несколько собственников, то расписку пишет каждый, при этом сумма задатка делится между ними пропорционально долей собственности.

Альтернатива авансу и залогу

В законодательстве есть специальный пункт (п. 3. ст. 380 ГК РФ), который говорит о том, что если цель вносимой предоплаты не была оговорена в договоре (то есть, непонятно, является ли эта сумма задатком или авансом), то эта сумма считается внесенной в качестве аванса. Только необходимо понимать, что законодательно аванс имеет меньшую защиту, и в суде решающим фактором будет то, каким образом прописан порядок и условия передачи, возврата аванса на случай, если сделка не состоялась.

Основное отличие аванса от задатка заключается в том, что задаток является суммой, которая служит гарантийным обязательством заключения сделки и не возвращается, если сделка срывается по вине покупателя. Аванс, в свою очередь, это просто внесение определенной части суммы в качестве предоплаты по договору, и если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то аванс должен быть возвращен. Другими словами, задаток является гарантией сделки, а аванс такой гарантией считаться не может.

Процедуру передачи денежных средств в качестве задатка необходимо оформить в виде соответствующего документа, иначе в суде будет достаточно непросто доказать, что передача задатка вообще имела место. Нужно составить соглашение о задатке, однако перед этим необходимо подписать договор купли-продажи, который, собственно, и обеспечивается этим задатком. То есть, если сначала внесен задаток (и подписано соглашение), а договор оформлен только после этого, то соглашение о задатке юридической силы не имеет.

Чем именно отличается задаток от аванса, в чем заключаются преимущества и недостатки каждого из видов предоплаты, и как правильно оформить платеж, будет рассмотрено в данной статье.