Итак, мнение о том, что «родственная» ипотека в 2021 году невозможна, ошибочно; при желании жилищный кредит можно оформить в самых крупных и авторитетных банках страны.
Пытаясь получить от банка ипотечное финансирование, стоит сразу поставить кредитора в известность о том, что продавец является близким родственником. Это в любом случае станет известно банку, но сокрытие данного факта приведёт к тому, что потенциальному заёмщику обязательно откажут и более того, внесут в чёрный список банка.
Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.
Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?
Недоступными в этом случае будут льготные государственные программы по улучшению жилищных условий (ипотека для военнослужащих, «молодая семья», социальная ипотека АИЖК и пр.). Нельзя будет также использовать средства материнского капитала.
Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.
Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.
Ипотечную сделку купли-продажи доли квартиры банки одобрят только в том случае, если в итоге квартира целиком будет принадлежать заёмщику.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Получите консультацию оператора
Особенности покупки недвижимости у родственника
© 2021
Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
с 8:00 до 20:00 мск
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
Купить квартиру в ипотеку у родителей стремится множество банковских клиентов. Некоторые желают выкупить жилплощадь по материнскому капиталу, другие – переоформить на себя право собственности. При совершении подобного рода сделок возникает вопрос их правомерности, ведь даже закон предусматривает некоторые ограничения.
Обратившись в банк, первым делом следует уточнить, можно ли купить в ипотеку у родителей жилье. Вы можете посмотреть правила кредитования на сайте финансовой организации, но обычно здесь изложены только общие условия. Чтобы понять, насколько возможно одобрение займа в вашей ситуации, лучше проконсультироваться с ипотечным специалистом.
Ипотека на покупку жилья у родственников
☝Основная причина негативного отношения к родственным сделкам – высокий риск фиктивности договора, цель которого обналичивание кредитных средств. Дело в том, что ипотечный заем целевой, банк должен знать, куда уйдут выданные деньги, к примеру, на счет продавца или застройщика.
Процедура и способы проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
Изменения в условиях военной ипотеки в 2021 году
В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» — вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.
Пример:
Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.
Суммы налоговых вычетов
Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.
В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно – родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней – эти люди считались взаимозависимыми.
Вот этот перечень родственников:
Выкупить долю при наличии нескольких собственников через ипотеку невозможно, так как банк не станет оформлять залог на часть жилья (недвижимость с низкой ликвидностью).
Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.
Стоит уточнить: приобретая недвижимость с использованием материнского капитала, Вы обязаны при оформлении сделки выделить доли всех родственников, включая несовершеннолетних детей. Это обязательное требование для совершения такого вида сделок.
Если привлекаются средства материнского капитала, то потребуется согласие ПФР на сделку и, важный нюанс, денежные средства материнский капитал можно использовать исключительно при безналичных расчетах. На руки получить денежные средства от государства невозможно. И, конечно, указанные денежные средства могут быть направлены на погашение существующего ипотечного займа.
Например, если у отца 2 сына, и один из них хочет совершить выкуп родительской квартиры в ипотеку. Банк сразу начнет просчитывать варианты возможных судебных претензий второго брата в случае реализации залога или смерти отца. И даже если сын, покупающий квартиру, имеет хорошую платежеспособность и кредитную историю, то он вполне может получить отказ.
Внимание! Вариант, который не будет одобрен ни при каких условиях – это оформление ипотеки с родственником ближнего круга, когда помещение является единственным жильем. Также всегда будет действовать запрет на участие в сделке несовершеннолетних родственников.
Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.
Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).
☝Основная причина негативного отношения к родственным сделкам – высокий риск фиктивности договора, цель которого обналичивание кредитных средств. Дело в том, что ипотечный заем целевой, банк должен знать, куда уйдут выданные деньги, к примеру, на счет продавца или застройщика.
Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников
• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.
Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена. В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.
Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:
В то же время гражданин, желающий приобрести жилье у своих родителей, может столкнуться с определёнными трудностями, если для реализации рассматриваемого варианта купли-продажи ему понадобится привлечение заёмных финансовых средств в форме ипотечного кредита.
Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.
Причины сложностей с ипотекой
Соответственно, процедура оформления жилья при «родственной» купле-продаж будет состоять почти из тех же этапов, что и при покупке жилой недвижимости у третьих лиц. Отличие состоит в исключении при покупке квартиры у родителей первоначального этапа, связанного с поиском подходящего жилья. В то же время у потенциального заемщика, совершающего “родственную” сделку, как правило, добавляются хлопоты, связанные со сбором документальных доказательств реальности купли-продажи.
В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.
Особенно осторожно к подобным «родственным» продажам жилья относятся банковские организации, когда в качестве первого ипотечного взноса потенциальный заёмщик предлагает внести материнский капитал. Подобные покупки, возможно, не будут одобрены Пенсионным фондом, и, соответственно, увеличиваются риски просроченных задолженностей по внесению заемщиком первоначального взноса.
Ипотека, оформленная между родственниками, имеет ряд своих преимуществ. При этом значения не имеет то, что при рассматриваемой сделке расчетные операции проводятся по безналичному порядку. В противном случае не будет возможности доказать, что денежные средства вообще были переведены продавцу.
В том случае, если недвижимость куплена на формальных основаниях у родни, то для бизнесменов это может стать выходом. То есть они, таким образом, могут взять кредит на более долгий срок, чем предусмотрен обычными программами кредитования. При этом ставка по процентам будет намного ниже, чем в случае подачи заявки на выдачу кредита для предпринимательства.
Преимущества
Купить жилье у родителей можно будет только тогда, когда оно не является для них единственным. Банки по-разному воспринимают информацию о том, что стоимость на недвижимость была занижена за счет родства. То есть одна банковская организация откажет по этой причине в выдаче ипотеки, а другая сочтет это приемлемым. Главное для такого банка в этом случае будет достаточная стоимость, которая отражена на рынке, то есть, чтобы ипотека была обеспеченной.
Важно! Других кредитов, кроме ипотечного, который позволял бы его выплачивать на протяжении длительного времени не существует. Банковские организации тщательным образом проверяют сделки, которые заключаются между людьми, состоящими в родстве. Когда у них возникают какие-либо подозрения, то можно получить отказ в выдаче кредита.
Когда мы покупаем недвижимость у родственников, то чаще всего необходимости в ячейке или аккредитиве нет. Это связано с тем, что, как правило, между ними складываются доверительные отношения. В таком случае банк рискует больше, чем клиент.
У моих родителей имеется квартира, оба собственника, квартира приватизирована. Хотят переехать в другой город и купить там квартиру. А продать хотят мне (дочери), я долю в этой квартире не имею, в приватизации меня не вписывали. Могу ли я купить у них в ипотеку эту квартиру, одобрит ли банк сделку с близкими родственниками?
Законно и возможно ли купить квартиру у родителей в ипотеку? Собственницей квартиры является мама. Я там прописана.
Пожалуйста, законно ли так делать: жить с родителями, в паспорте прописка прописка. Выписаться из этой квартиры, взять ипотеку и купить эту же квартиру (получается у родителей) и обратно вписаться. А на деньги с ипотеки купить фуру.
Хотим купить квартиру, которая находилась в ипотеке и была погашена материнским капиталом (детей собственностью не наделили, данная квартира в собственности у родителей по 1/2 доли). На данный момент продавцы купили в ипотеку по 1/2 доли другую квартиру и готовы там наделить детей собственностью после выплаты ипотеки. Можно ли продавцам перенести обязательства по наделению детей собственностью на новую квартиру?
Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей по программе Молодая семья ЯНАО?
Согласно п.2.1 ПП РФ №1050, государственные программы не распространяются на покупку жилья у родственников. Государство не собирается разбираться в тонкостях и нюансах взаимоотношения семей и их отдельных членов и вводит прямой запрет. В противном случае пришлось бы слишком усложнять льготные программы, предусматривая все новые и новые ограничения для той или иной ситуации.
Так как риски для банка в такой ситуации слишком большие, финансовые организации вводят определенные ограничения:
Порядок действий
Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки, все еще остается достаточно много мошенников, которые «продают» свои квартиры лишь формально. На самом же деле их цель – получить от потенциального покупателя некую сумму и потом оспорить сделку в суде. С этой точки зрения, приобретать жилье у родственников обычно надежнее. Отношения могут быть разными, но мало кто решается на откровенный обман.
Чтобы повысить вероятность одобрения такого кредита, рекомендуется сразу и честно объяснять сложившуюся ситуацию. Ни в коем случае нельзя скрывать того факта, что квартиру планируется покупать у родственников. Банк все равно об этом узнает и, если клиент это скрыл, скорее всего откажет в кредите.
Примерный перечень расходов на оформление ипотечного кредита:
