Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Не пропустите:

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Самый безопасный способ для Вас одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Вопрос с ответом:  Стоит ли брать ипотеку в 2021 году

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Покупка квартиры через смену залогодателя

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.

Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.

Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.

С погашением ипотеки во время сделки

В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.

На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.

Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.

Вопрос с ответом:  Сколько дней рассматривается заявка на ипотеку

Кто продает залоговые квартиры?

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Лучшим решением для приведения жилья в порядок станет капитальный ремонт квартиры под ключ. Этот вариант имеет важные преимущества:

Экономия, так как все работы выполняет одна бригада.

Вам нужен ремонт?

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Вот тут первым делом понадобится обязательно поставить в известность банк, о своих намерениях. Совершать какие-либо сделки с этой квартирой без его разрешения запрещается. Эти нормы отражены в Федеральном Законе № 102 и неукоснительно соблюдаются регистрирующими органами. В базе Росреестра находятся данные о наличии обременения, и зарегистрировать какие-либо изменения в ЕГРН не получится.

Может сложиться ситуация, когда заемщик не имеет возможности самостоятельно искать покупателя и совершать сделку по продаже жилья. В этом случае он может обратиться в банк с просьбой представлять свои интересы в этом вопросе.

Как продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку?

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Но могут быть затребованы дополнительные сведения, подтвержденные документально.

Это тот момент, когда найден покупатель, который согласен выплатить сумму, равную остатку долга по ипотеке, и банк согласен досрочно расторгнуть договорные отношения с заемщиком.

Чаще причинами продажи ипотечной квартиры и приобретение другой являются, когда:

Если в пределах одного банка, то такая сделка абсолютно реальна. Например, продается квартира с обременением у «ВТБ 24». Находится покупатель, получает кредитное решение, затем ссудная задолженность с одного плательщика снимается и переписывается на другого. Даже если остаток ссудной задолженности у продавца выше, чем первоначальный взнос у покупателя, в пределах одного банка это решаемый вопрос. Такие сделки проходили. А если разные банки, то такая сделка невозможна никак.

Купил человек квартиру по ипотеке. Платил-платил, какую-то часть кредита погасил, но не все. И вдруг понадобилось эту квартиру продать. Много ли таких предложений на рынке?

Нет, не много примерно 3-5 процентов от общего числа. Но среди них встречаются интересные варианты по привлекательной цене. А потому некоторые покупатели готовы идти на определенный риск.

Другая ситуация, когда квартира в залоге у банка, который продал куда-то закладную в Москву или Швейцарию, неважно. Важно, что нужно ждать, пока закладная придет это месяц, а то и больше. И здесь риск есть. Деньги-то продавцу уже отдали, а закладную ждать еще целый месяц мало ли что может случиться за это время. Передумал, например, продавец…

Что ими движет в подобных случаях?

Если суммы первоначального взноса хватает, чтобы погасить ссудную задолженность, то возможен вариант, когда квартира в залоге у одного банка, а покупатель берет кредит в другом. Но риск колоссальный. Во-первых, все происходит очень долго, что увеличивает возможность возникновения непредвиденных ситуаций. Во-вторых, мы при этой схеме никак не можем подстраховаться на случай, если продавец лично не захотел идти продавать квартиру после того, как задолженность погашена. Тут только в суд обращаться.

Очень по-разному в разных случаях. Для начала выясним, предполагается ли покупка этой квартиры за наличные деньги или с использованием банковского кредита это важно. Допустим, человек хочет купить квартиру, которая находится в залоге, за наличные деньги.

То есть, получается, что результат сильно зависит от порядочности продавца?

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Этот способ используют, когда у покупателя нет всей необходимой суммы, и он готов взять ипотеку. Обычно он подает заявку на ипотеку в тот же банк, в котором аккредитован продавец. Если покупатель хочет в другой ради бога. Тогда покупателем квартиры выступит новый банк. В любом случае покупателю нужно получить одобрение по ипотеке, а предметом кредите указать «ипотечную квартиру».

Предположим, вы решили расширяться продать свою квартиру и купить побольше. Но ваше жилье куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. Говоря бюрократическим языком, на ней есть обременение. Пока оно не снято, распоряжаться квартирой без ведома банка вы не можете. Это несколько удлиняет и усложняет сделку.

Этот вариант не слишком популярен из-за сложности поиска покупателя. Люди должны быть готовы внести задаток в размере остатка вашего долга. А потом подождать пока вы снимите обременение и продадите квартиру, как чистую.

Какие этапы придется пройти

В такой сделке принимает непосредственное участие банк. Покупатель открывает две денежные ячейки для банка и продавца квартиры. В первую кладут сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке. Все остальное помещают в ячейку для продавца. После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре продавец раскрывает первую ячейку и гасит ипотеку. А затем снимает обременение и получает доступ к ячейке с деньгами.

Обычно такое случается не по желанию продавца, а по стечению обстоятельств. Банк берется за продажу ипотечной квартиры, если есть серьезные просрочки по платежам, или платить ипотеку покупатель и вовсе не в состоянии.

Однако таких квартир на рынке немало, и на них находятся покупатели. Чтобы их заинтересовать, придется снизить стоимость квартиры на 20-30% по сравнению с рыночной.

Существует четыре основных способа продать квартиру в ипотеке. Рассказываем о каждом подробно.

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Важно! В момент заключения кредитного договора предусмотреть и прописать возможность продажи объект залога – в этом случае банк не сможет отказать.

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Кому можно продать ипотечную недвижимость

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке? И можно ли вообще выставлять на продажу жилье, на которое оформлен ипотечный кредит? Несмотря на причины, вынуждающие собственника купленной в ипотеку квартиры расстаться с недвижимостью, сделать это сложно, но можно.

Конечно, есть еще 1 вариант, самый понятный, но не самый простой в реализации – найти деньги (как вариант, занять у родственников или друзей), погасить оставшуюся часть ипотеки, снять обременение и выставить на рынок совершенно чистую по правовым нормам квартиру. Но этот вариант подходит тем, кто уже на ипотечном «финише» (большая часть ипотеки погашена), и у кого имеются состоятельные друзья или родня, способные одолжить немалую сумму денег на закрытие жилищного займа.

Заемщик подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства

Как купить квартиру которая находится в ипотеке

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Актуальность вопроса

Покупатель ипотечной недвижимости, обремененной залоговым статусом, должен досконально разобраться в том, какими преимуществами и недостатками характеризуется соответствующая сделка купли-продажи. Сделать это рекомендуется заранее, чтобы впоследствии быть готовым к любым ситуациям.

Вероятные риски, с которыми может столкнуться покупатель ипотечного жилья, пребывающего в залоге:

Сделка купли-продажи ипотечной квартиры может оформляться одним из трех способов:

Оцените статью
Добавить комментарий