Все зависит от оценщика
Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.
При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.
«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
В каких случаях банк не выдаст ипотеку
Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.
Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.
Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.
В объекте, на приобретение которого размер первоначального взноса составляет более 20 % от стоимости приобретения допускаются возможные к согласованию (допустимые перепланировки), такие как:
Заемщик, приобретая такую недвижимость, будет обязан узаконить такие перепланировки после сделки. Банк также затребует письменное обязательство о гарантии узаконить произведенную перепланировку.
Попасть в квартиру и зафиксировать перепланировку удается не так часто. Массовые рейды по квартирам не проводятся, говорит Светлана Разворотнева. Чаще всего жилищные инспекторы работают по сообщениям соседей, которые жалуются на шумные ремонты. Однако собственник может не пустить проверяющих на порог, и тогда получать доступ в квартиру им придется по решению суда.
Случаев, когда люди действительно лишались жилья, немного. Суды до последнего остаются на стороне собственника. Однако если он не идет навстречу и не соглашается вернуть квартиру в прежний вид, ее все-таки изымают. Это происходит исключительно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает не только саму квартиру собственника, но и угрожает целостности всего здания.
Но кроме этого есть много спорных вопросов, на которые нет однозначного ответа. К примеру, надо ли получать разрешение на установку на фасаде кондиционера и антенны, перенос отопительных приборов. К спорным можно отнести и установку гипсокартонных конструкций — всевозможных перегородок, шкафов. Их снос возможен только с согласованием, а вот по поводу устройства нужно уточнять в жилинспекции перед началом работ.
В целом все работы делятся на те, что можно делать, не спрашивая у кого-то разрешения, те, что требуют согласования, и те, что узаконить не получится.
Есть множество типичных ошибок, которые совершают собственники при ремонте, среди них — штробление несущих стен. Делать это запрещено. Или смещение дверного проема — даже незначительное изменение конфигурации квартиры требует согласования.
Совсем свежий случай — суд лишил квартиры собственника, который незаконно пристроил к квартире балкон, пробив дверной проем в наружной стене. При этом он отказался восстанавливать прежний вид помещения по решению суда, рассказывает юрист ЮК "Генезис" Татьяна Мацукова.
Есть процедура, которая позволяет узаконить перепланировку уже после ее проведения. Однако многие собственники считают, что намного проще просто никого не пускать в квартиру.
Перепланировка при ипотеке. Перепланировка недвижимости предполагает изменения в его конфигурации, при ней необходимы внесения сведений в технический паспорт жилья. В данной статье рассматриваются типы перепланировок и их влияние на оформление ипотеки в столице, а также информация, которую следует знать, чтобы легко оформить ипотеку.
По итогам анализа документов ответ выносится в течение 45 дней. Документы, доказывающие вынесенное решение, и будут являться базой для осуществления перепланировки. По окончанию перепланировки выдается акт приемочной комиссии.
Перепланировка жилого помещения
Случается так, что при выборе недвижимости продавец сразу информирует, что была перепланировка, но он все делал в соответствии с законом. Официально узаконенная продавцом перепланировка недвижимости не повлияет на получение ипотеки и дает возможность приобрести недвижимость в столице без сложностей. Нужно лишь передать копии документов, которые продавец получил как разрешение.
Договоры большинства банков включают тотальный запрет на изменение планировки жилья. Если собственник в квартире с ипотекой провел неузаконенную перепланировку без одобрения второй стороны – стоит готовиться к неприятным последствиям. Возможные варианты:
Как поступить, если вам обманным образом продали квартиру с неузаконенной перепланировкой? В подобной ситуации стоит обращаться в суд и требовать компенсации от бывшего владельца за все расходы, которые были связаны с оформлением новой планировки жилья.
Многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Теоретически подобный вариант вполне возможен, но следует знать о переносе ответственности на другое лицо. Потенциальные покупатели часто готовятся к сделке, изучают особенности имущества и с небольшой охотой согласятся купить квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Купля-продажа квартиры
Если вы решились на приобретение квартиры с неоформленной перепланировкой – стоит оценить объемы выполненных работ, наличие изменений в несущих конструкциях и т. д. Если последние перестройки отсутствуют, то вы имеете право на согласование перепланировки в качестве планируемой.
При комплексном оформлении изменений по планировке с участием несущих стен на место выезжает специальный инженер для оценки состояния конструкций и вынесения особого заключения.
В первой ситуации неузаконенную перепланировку квартиры возможно оформить без особых последствий. В другом случае владельца жилья может ожидать административное наказание в форме штрафа, а также траты на возвращение жилью изначального вида.
Внимание! Некоторые покупатели, наоборот, нацелены на приобретение имущества с юридическими проблемами, поскольку надеются на существенное понижение цены (около 30% по сравнению со средней стоимостью на рынке).
Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.
Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие при этом могут быть последствия и как оформить ранее проведенную перепланировку.
Продажа со скидкой
Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.
Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.
Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.
По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.
Картинка взята с сайта: twlwthrt.appspot.com
Это грозит следующими мерами наказания:
Для того, чтобы сделать перепланировку в «ипотечной» квартире, необходимо получить разрешение от банка. Все изменения и корректировки в помещении нужно будет вносить в соответствующую документацию.
Что же запрещается делать в квартире, купленной в ипотеку?
Поэтому получить согласие банка можно будет только в том случае, если в результате цена дома станет выше.
Некоторые жильцы все же нарушают закон, и, возможно, по не знанию все же делают перепланировку в «ипотечной» квартире.
Но далеко не все банки готовы дать разрешение на какие-либо переделки. Связано это с тем, что в ходе изменений может измениться стоимость дома, например, она может упасть. А это невыгодно ни банку, ни страховой компании.
Для перечисленных мероприятий не нужно получать разрешения. Так как они не нанесут вреда дому, не окажут влияния на несущие стены и не изменят площадь квартиры.
Разрешения потребуют такие работы, как снос перегородок в квартире, перенос туалета или ванной, объединение лоджии либо балкона, монтаж дверных проемов или заделка имеющегося дверного проема.
Договоры с банками обычно содержат пункт о полном запрете любых перепланировок либо требование обязательного согласования изменений с представителем банка. Это связано с тем, что квартира может стать менее ликвидной на рынке недвижимости.
Какие сложности могут возникать при покупке ?!
Важно сказать то, что самовольные постройки могут угрожать безопасности жителей дома, поэтому согласовывать их надо всегда. В частности, работы по переносу газовой плиты могут за собой повлечь утечку бытового газа, взрыв которого приведет к массе жертв. Поэтому если вы задумали перепланировку, то тогда вам надо предоставить в жилищную комиссию технический план, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, технический паспорт. Перепланировать квартиру можно самостоятельно или в судебном порядке.
Лучше всего лично обратиться в БТИ, жилищную комиссию или по месту жительства в МФЦ (Многофункциональный центр). Не стоит проводить перепланировку до момента получения разрешения на ее проведение в органах БТИ. Сложнее перепланировать и узаконить расширение либо надстройку веранды, балконы, перенести в квартире важные технические и инженерные коммуникации, создать мансарду, объединить две жилые квартиры в единое помещение на разных этажах.
Любой человек хочет сделать вою жилье уютным и эксклюзивным. Но перепланировка вносит определенные изменения в техническое состояние многоквартирного дома, поэтому она должна быть узаконена в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Все квартиры в многоквартирном доме неразрывно связаны между собой. И в целях безопасности жильцов здание должно соответствовать ГОСТам и иным строительным характеристикам.
Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).
При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?
Как узаконить перепланировку в квартире?
Однако, есть исключения
При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.
Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.
