Как продать квартиру в военной ипотеке

Проблемы начинаются когда долг еще не погашен, а необходимость продать жилплощадь не терпит отлагательства. Трудно спрогнозировать жизнь на длительный срок. Она часто преподносит сюрпризы, которые невозможно учесть при планировании.

Не все солдаты и офицеры одиноки. Многие до приобретения новой квартиры успели обзавестись семьями и испытывают естественное желание при переводе в другой регион не расставаться с родными. Сложившейся практикой среди высшего командования считается не перемещать с насиженных мест семейных военных.

Продажа квартиры купленной по военной ипотеке

Болезни не выбирают удобное время и приходят без приглашения. Если заболевание члена семьи требует для излечения крупной денежной суммы, родственники ищут любые возможности. Продажа купленной через военную ипотеку квартиры становится одним из вариантов.

Министерство обороны не всегда настолько сговорчиво. Оно не пойдет на уступки военнослужащему в желании поменяться на квартиру в своем городе или купить земельный участок на вырученные от реализации средства. Совершить подобные действия можно только после полной выплаты заемных денег.

В деле получения налоговых вычетов стоит рассчитывать на собственную осведомленность. Никто не подскажет о возможности вернуть часть потраченных денег. Чтобы стать немного богаче, придется штудировать юридическую литературу.

Учитывая, что передать жилье продавцу вместе с обременением не получится, схема продажи недвижимости (в отличие от продажи жилья, купленного по гражданской ипотеке) включает в себя поиск средств для погашения ЦЖЗ. И без специального потребительского займа обычно не обойтись.

Ситуация, когда у военного возникает необходимость продать жилье, купленное по военной ипотеке – не редкость. Причиной может быть необходимость в более просторной (или скромной) квартире, смена жительства, переезд за город (или наоборот), перевод на новое место службы или изменения на рынке недвижимости (появление более выгодных предложений).

Как снять обременения для продажи квартиры, приобретенной по военной ипотеке?

В силу закона данная квартира, несмотря на право собственности на нее у заемщика, представляет собой залог в пользу банка и Росвоенипотеки (двойное обременение).

Единственные отличия продажи квартиры с военной ипотекой от продажи обычной квартиры – процесс будет немного дольше по времени, и продавцу понадобится собрать больше документов.

Содержание статьи:

Этот вопрос решается в зависимости от того, как долго прослужил гражданин в Вооруженных Силах РФ и оплачен ли полностью долг по кредиту. Снять обременение с недвижимости могут те, кто выполнял воинский долг 20 и более лет. Таким образом, продать квартиру гражданин сможет только после выполнения всех обязательств по ипотеке.

Чтобы снять обременение с недвижимости в банке и Минобороны, требуется внести недостающую сумму. Заемщик может использовать как собственные средства, так и взять новый кредит. Получить деньги военнослужащий может в рамках рефинансирования.

Основные особенности военной ипотеки

Рассмотрим, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Определим основные варианты особенности этой процедуры. Ответим на вопросы, в каких случаях можно реализовать недвижимость, приобретенную в рамках такого займа, как происходит погашение задолженности и осуществляется переуступка прав, возможен ли выкуп жилья с продажей. Также приведем пошаговую инструкцию по подготовке сделки. Отдельно рассмотрим, какие дополнительные издержки могут понадобиться на том или ином этапе продажи квартиры.

Из этого вытекает другая особенность военной ипотеки: до момента ее полного погашения недвижимость находится в обременении как у банка, так и Минобороны. В связи с этим реализовать (продать или обменять) жилье не всегда возможно.

Итак, продажа недвижимости, купленной на средства военной ипотеки, возможна только после полного погашения займа. Тот или иной вариант реализации квартиры зависит от цели сделки.

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, несложно. Нужно только соблюсти определенные условия. Верните долг банку, получите необходимые документы о праве собственности на жилье – и можно искать покупателя.

Пока документы регистрируют, деньги для полного расчета за продажу военной ипотеки можно «заморозить» на депозите нотариуса. Есть еще варианты передачи средств наличными под расписку, через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счет. Стороны сделки выбирают самый удобный для них способ расчета.

Оформлена военная ипотека, как продать эту квартиру?

После приема документов вас уведомят о начале процедуры снятия обременения. За погашение ограничений ничего платить не нужно. Но если вам потребуется выписка из ЕГРН, то за нее придется внести госпошлину 400 руб. В электронном виде — 200 руб.

Вы вправе продать жилье гражданину, не имеющему отношения ни к вооруженным силам, ни к накопительно-ипотечной системе. Но тут могут возникнуть проблемы с кредитором: достаточно сложно добиться разрешения от банка на переуступку права.

После внесения остатка долга необходимо получить в банке письменное подтверждение о погашении. Для этого подайте в кредитную организацию заявление о закрытии кредитного счета.

В удовлетворении требования отказано, поскольку обязательство исполняется должником за счет бюджетных средств без нарушений ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и вне рамок ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не затрагивая права третьих лиц и иных кредиторов должника. Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2019 N 304-ЭС18-17938(2) по делу N А45-3421/2017

Сохранить к себе и прочитать позже

Отказывая в удовлетворении требования и поддерживая данный вывод, суды апелляционной инстанции и округа указали на наличие у должника действующего статуса военнослужащего, проходящего военную службу по контракту, которому выделяются целевые денежные средства (субсидия затрат по ипотеке) в рамках реализации Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2018 по делу № А21-5935/2016

На тему сохранения военной ипотеки в процедуре банкротства неоднократно высказывался Верховный суд РФ суд в своих судебных актах:

Нередко в судебной практике стали появляться случаи банкротства военнослужащих. У многих в ходе службы оформляется военная ипотека, на средства которой приобретается жилье, но в суд они обращаются в связи с наличием задолженности по иным обязательствам.

Ваше сообщение было успешно отправлено

Для того, чтобы ответить на этот вопрос обратимся к закону, регулирующему статус военнослужащих.

Условно говоря, государство взяло на себя обязательство платить по ипотеке за гражданина, и поэтому требовать с него оплаты данного долга в рамках процедуры банкротства нельзя, что успешно подтверждается сложившейся судебной практикой.

• Кардинально изменился уровень дохода заемщика. Например, он утратил финансовую способность нести кредитное бремя.
• Возникла надобность в приобретении более просторного жилья – увеличился состав семьи.
• Человек по тем или иным причинам переезжает в другой городской район (город, страну).
• Вполне распространенный повод продажи – реализация строящегося жилья для получения дохода. Если заемщик покупает квартиру на первом этапе строительства, то на момент ввода в эксплуатацию цена такого объекта значительно возрастает. В данном случае прибыль продавца может перекрыть ипотечные расходы. В общем на ипотеке вполне можно заработать.

На льготную ипотеку вправе претендовать граждане, относящиеся к определенным категориям – социально незащищенным (включая военных, учителей и так далее), малообеспеченным, многодетным или молодым семьям. В общем это те, кто нуждается в улучшении условий жилья, но не имеет возможности выплачивать обычный кредит.

Продажа квартиры по ипотеке только с банковского согласия

Содержание статьи:

Далее все по обычному плану: посещение регистрационное палаты, переоформление договора о долевом строительстве или оформление договорных отношений о продаже объекта. Остаток средств (если таковые будут после выплаты ипотечного долга и комиссий) достаются продавцу.

Заемщикам к сведению. Если в кредитном договоре есть пункт, разрешающий продажу обремененного жилья, банк не имеет права на отказ. Во избежание злоупотреблений кредиторы предусматривают штрафные санкции и разнообразные комиссионные сборы.

Многие люди не знают, можно ли продать жилье, приобретенное по военной ипотеке. Это действительно важный вопрос для тех, кто не имеет знаний в сфере имущественных дел. Продажа имущественного объекта, купленного по военной ипотеке, возможна. После официального заключения договора купли-продажи и перевода средств военный становится собственником жилья. Однако это имущество имеет обременение перед кредитным учреждением и Росвоенипотекой.

В качестве варианта оплаты кредитных продуктов допускается применить подобный способ:

Правила продажи

Для недвижимости есть основное правило — снятие обременения перед продажей. Дело в том, что пока долг по ипотеке полностью не оплачен, квартира находится в собственности у военного, поскольку является залогом в кредитном учреждении и Росвоенипотеке.

Продавцу необходимо иметь при себе такие документы:

Первоначальный способ продажи объекта участника НИС — снятие обременения с имущества у банка и государства. Исходя из положения Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 г., обременение допускается снять только через несколько лет службы, либо при увольнении по допустимым причинам.

Каждый случай продажи квартиры, купленной за счет средств военной ипотеки, индивидуален. Нельзя установить единые требования для подобных сделок. Будет учитываться: срок службы в армии, дата оформления займа, вид приобретенного жилья (в новостройке или на вторичном рынке).

Возврату на специальный счет подлежит не только сумма первоначального взноса, но и всех ежемесячных платежей, поступивших от государства для приобретения жилья участнику НИС. Средства, перечисленные на именной счет военнослужащего, можно использовать на приобретение иного жилья, поэтому его семье не грозит утрата возможности приобретения другого объекта с помощью средств государства.

Важно! Переуступить право возможно только в случае, если при заключении ипотечного договора была предусмотрена такая возможность.

Как досрочно погасить задолженность

Лучше всего оформить предварительный договор, передачу денег осуществить через расчетный счет в финансовом учреждении или банковскую ячейку.

Внимание! В ст. 37 Закона №102-ФЗ регламентируется, что залог можно отчуждать, в том числе путем продажи недвижимости, но требуется соблюсти условие – получить согласие от залогодержателя.

Данная норма закреплена на законодательном уровне, так как денежные средства выделяются на целевые нужды и государство контролирует их использование.

Достаточно сложно добиться разрешения от финансового учреждения на переуступку права. Но если удастся получить положительный ответ, то военнослужащий должен придерживаться определенного алгоритма:

Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.

Особенности предоставления недвижимости военнослужащим регламентируются ФЗ от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно минимум через три года после начала службы.

Весь процесс в среднем занимает около месяца.

Переоформление ипотеки на третье лицо

Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:

Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:

Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Итак, в любом случае продажа квартиры, купленной по «Военной ипотеке» возможна. В зависимости от потребностей можно реализовать свои планы двумя способами: выбрать между снятием обременения и переуступкой прав на жилье.

Следует ли прибегать к переуступке прав, если продавец не участник НИС?

В первую очередь стоит рассмотреть возможность продажи квартиры другому участнику НИС. Как это сделать можно узнать в любом отделении банка, в котором оформлялась ипотека на жилье, сотрудники проинформируют о том как реализовать такую сделку.

Снять обременение

Стоит отметить, что деньги возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на его счете участника НИС и он имеет полное право ими воспользоваться для покупки еще одного жилья. Каждый участник НИС может реализовать такую схему действий сколько угодно раз, до 42-ух лет, пока он является военнослужащим. То есть ипотека повторно не только возможна, но и выгодна.

Переуступка – это передача прав собственности заемщика на имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу. Простыми словами, при продаже долг передается другому человеку. В этом случае, снимать обременение с квартиры не нужно.

Весь процесс снятия обременения с квартиры делится на 5 этапов:

Важно знать, что данный вариант самый срочный и поэтому подойдет всем, кто хочет быстро продать жилье. Однако, из-за срочности снижается цена и обычные покупатели чаще всего не доверяют такому варианту.