Через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки

Срок, на который можно оформить новый кредит, зависит от его типа. Для ипотеки это, как правило, до 30 лет, для кредитов на автомобиль до 10. Для ссуд на покупку техники чаще всего устанавливают порог от года. Потребительские кредиты выдаются на срок до пяти лет.

Банки устанавливают стандартные требования к заемщикам: совершеннолетие, ограничение возраста заемщика, уровень дохода, наличие других долговых обязательств, имущества в залог. Получить информацию об условиях можно при обращении в конкретный банк.

Большинство экспертов полагают, что лучший срок для подписания нового кредитного договора не ранее, чем через полгода после подписания старого, но не позднее, чем за шесть месяцев до погашения кредита. Такой срок позволит:

Какие кредиты рефинансируют: условия и особенности

Рефинансирование предлагает большинство российских банков, но процедура имеет особенности. Эта статья расскажет, какую задолженность разрешено рефинансировать и когда это можно и нужно делать, чтобы получить максимальную выгоду.

Рефинансирование кредита применимо к долгам по ипотеке, кредитным картам, автокредитам и потребительским ссудам. В ряде банков можно переоформить даже задолженность по дебетовым картам с овердрафтом.

Рефинансирование оправдано, если с момента оформления кредита прошло не более половины периода. Это связано с аннуитетным характером большинства платежей. Проценты по кредиту вносятся в первую половину периода, тогда как тело долга остается почти нетронутым, и вы столкнетесь с серьезными переплатами.

Финансовым организациям важны клиенты, и они разрабатывают программы, упрощающие погашение старых кредитов. Но есть одно важное требование: рефинансирование возможно, только если с момента получения кредита прошло не менее 2 месяцев. Существуют и другие особенности, которые нужно учитывать пред обращением в банк.

В некоторых регионах допускается приобретение вторичного жилья. Отдельно указано, что действие программы распространяется на рефинансированные ипотечные кредиты (не важно, один раз или многократно).

Вводим в поля предлагаемой формы исходные данные:

Дело в том, что в ряде случаев банки используют для рефинансирования не собственные деньги, а средства Государственной корпорации АИЖК (расшифровывается как Агентство ипотечного жилищного кредитования). Юридически они выступают в роли посреднических агентов этой организации. А она банком не является.

Когда выгодно повторное ипотечное рефинансирование

Впрочем, ограничений нет и у банка в его праве отказывать в перекредитовании, причем без объяснения причин. Отклонение заявки можно обосновать несоответствием клиента предъявляемым требованиям, недостаточно хорошей кредитной историей и т. д. А первое это рефинансирование, второе или четвертое, значения не имеет.

Вместе с непредвиденными затратами общая сумма разовых расходов составляет примерно 115 тыс. руб.

К каким выводам можно прийти в результате расчета?

Текст постановления Правительства РФ № 1711 от 30.12.17 объемный, поэтому его суть стоит изложить кратко:

Ипотека стандартно погашается по аннуитетному графику, при котором подавляющая часть процентов выплачивается в первую половину срока кредита. И если проценты и так уже почти полностью отданы, какой смысл делать рефинансирование?

То есть видно, что чем раньше заемщик обратился в банк, тем выгоднее будет перекредитование. Ближе к концу срока оно становится уже практически бессмысленным, тем более если учесть временные затраты на рефинансирование и дополнительные расходы.

Также в требованиях к ссуде часто указано, сколько месяцев должно оставаться до ее гашения по текущему графику. Стандартно это 3 или 6 месяцев. Обычно остаточный долг к этому моменту небольшой, поэтому сделка банку просто неинтересна. Да и для самого заемщика она уже потеряет актуальность.

Выгодно ли это заемщику

Допустим, у нас есть ипотека на сумму 3 000 000 рублей, которую заемщик оформил на 10 лет под 12%. Ее он рефинансирует под 10,5%:

Еще один важный момент — через какое время можно делать перекредитование. При анализе банковских предложений заемщик столкнется с требованиями к ипотеке, которая будет перекрываться. Всегда указывается срок, который должен пройти после оформления. Чаще всего это минимум 6 месяцев.

Так что, рассматривая, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки, берите во внимание и тот факт, что при каждой сделке перекредитования придется нести дополнительные расходы. Все платные процедуры всегда проводятся за счет заемщика.

Чаще всего граждане принимают решение провести рефинансирование ипотеки, чтобы уменьшить переплату. В последние годы процентные ставки по жилищным программам плавно снижаются. Если 3 года назад ипотека под 12% была крайне выгодным предложением, то теперь договора заключаются под 8-10%.

В законе об ипотеке нет ограничений по количеству актов рефинансирования одного ипотечного займа. Каждый заемщик в этом плане ограничен только собственными планами и уровнем платежеспособности. При рассмотрении заявки на перекредитование банк проверяет заемщика так же строго, как при подаче анкеты на получение первичной ипотеки. Стоит подумать о рефинансировании, если:

Самый болезненный этап — переоформление закладной. Если первым кредитором был Сбербанк, придется набраться терпения, дождаться получения бумаги и соблюсти немало канцелярских формальностей. В среднем переоформление закладной занимает от пары недель до 1-2 месяцев.

Преимущества рефинансирования

Рефинансирование займа в другом банке состоит в том, что один банк выделяет деньги на погашение вашего кредита в другом банке. С юридической точки зрения этот процесс может быть сформулирован по-разному. Обратите внимание на текст договора, который вам предстоит подписать с новым кредитором. Есть два варианта:

Плюсы рефинансирования ипотеки:

В 2018 году стартовала реализация ипотеки под 6% с господдержкой для семей, где появился второй и (или) третий ребенок. Цель программы — упростить покупку нового жилья для семей с маленькими детьми, которые в современных условиях испытывают значительные трудности при решении квартирного вопроса. Недополученную выгоду банку компенсируют власти из государственного бюджета. Рефинансирование можно провести без перехода к другому кредитору, если ваш банк аккредитован для участия в госпрограмме.

Стоит задумываться об оформлении нового кредитного продукта в случае, если:

Его специалисты посчитают, что этот плательщик может не справиться со своим долгом и перестанет платить. А это зона риска, в которой работают не все банки и не со всеми клиентами. Но если желающий переоформить ипотеку получает зарплату на карту банка и никогда не имел просрочек по кредитам, а также имеет кредитную карту без просрочек этого же банка, у него шансов получить положительное решение больше.

Сейчас банки активно борются за каждого клиента, постоянно предлагают новые программы, снижают проценты и дают обслуживание в подарок. Каждое более выгодное предложение начинает интересовать заемщика, ведь каждому хочется выплатить ипотеку как можно скорее. Но как это работает и зачем это финансовым организациям – вопрос, который люди задают себе, а надо адресовать его банку.

Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз?

Рефинансирование ипотеки предлагают многие крупные финансовые организации России. В таблице привели условия самых популярных.

В законодательстве нет ограничений по количеству актов рефинансирования. Это можно делать столько раз, сколько будет выгодно клиенту. Каждый заемщик ограничен только собственным уровнем заработка и желанием изменить что-то в жизни.

Что делать, если после оформления ипотеки оказалось, что в другом банке появились более выгодные условия или появилось желание просто быстрее покрыть долг? Конечно, рефинансировать. Это основной инструмент, который помогает сократить количество платежей и получить при этом материальную выгоду. Но сколько раз можно повторно рефинансировать ипотеку в рамках одного заемщика и одного объекта недвижимости – давайте разбираться.

По факту рефинансирование это получение нового кредита в новом банке с условием погашения старого. Можно рефинансировать долг в том же банке, воспользовавшись новым продуктом, но банки редко идут на это, чаще отказывают.

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 16%.

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

Возможны разные варианты рефинансирования можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма остаток по кредиту.

Если по какой-то причине вы не сможете в полном объеме выполнить свои материальные обязательства, то образуются просрочки. За них положены пени по закону. Но в договоре могут быть прописаны дополнительные условия. Как правило, при первой допущенной оплошности необходимо оплатить фиксированную сумму, а при повторных задолженностях она может увеличиваться. Внимательно ознакомьтесь с этими строчкам в соглашении.

Несмотря на то что в разных организациях может быть собственный алгоритм, есть предполагаемые, наиболее распространенные этапы. Их кратко опишем ниже.

Кредитор не имеет права полностью запретить производить плату сверх фиксированной ставки, но может прописать в контракте временный мораторий на первые месяцы. Штрафы и комиссии также не взимаются. Самое главное, что следует учесть – это то, за какое время и в какой форме следует предупреждать кредитора о своем намерении досрочно погасить заем.

Размер процентной ставки

Теперь самый простой этап – обратитесь в банк (или несколько), чтоб взять справку, что все обязательства завершены. Ее нужно будет отнести новому кредитору. Если есть залог (автомобиль, ипотечная квартира), то потребуется также перерегистрация залоговой недвижимости. В ходе этой процедуры обременение сперва снимается, а затем заново накладывается.

Рассмотрим данные понятия, начиная с разницы в словах: «ре» обозначает повторение процесса. Отсюда получаем изменение структуры и повторное финансирование. В первом случае, когда можно реструктуризировать текущую программу, клиент остается должником одного и того же кредитора. А тот, в свою очередь, предлагает новые условия – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячную плату, продлевает срок выплат, меняет график. Иногда при возникновении временных материальных трудностях актуальным является предоставление кредитных каникул – когда заемщик освобождается от своих обязательств на несколько месяцев. Обычно целью реструктуризации является облегчение условий погашения, но общая переплата обычно возрастает. В то же время, при перекредитовании должник обращается в стороннюю организацию. И его задача – получить реальную финансовую выгоду, то есть платить меньше за счет снижения процентной ставки. Кроме того, есть еще одно отличие. Обращение к новому кредитору, как правило, легче. Для одобрения нужен только стандартный набор документов, и не требуется подтверждать сложное материальное положение.

А его старый кредит:

Процентная ставка на рассматриваемую нами услугу в ВТБ24 составляет от 9,7%.

Условия повторного рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки представляет собой оформление нового кредита для погашения старого как одного, так и нескольких. Чаще всего оно проводится из-за снижения процентной ставки на 2 3 пункта. Предположим, вы взяли ипотеку под 15% годовых. Через пару лет ее стоимость упала до 12 13% годовых. Учитывая сумму кредита (более 1 млн рублей) скидка очень ощутима.

При этом заемщик должен отвечать нижеперечисленным требованиям:

Для того чтобы рефинансировать ипотеку потребуется подготовить такие документы, как (вне зависимости от банка):

Предположим, расходы по сделке будут такие: оценка — 5 000 руб., госпошлина при регистрации — 500 руб. Плюс повышенная ставка за 1 месяц — около 4 000 руб. Всего — 9 500 руб. Это значит, что вы окупите свои расходы менее, чем за год.

Процедура похожа на первичное получение ипотечного кредита:

Второй вопрос, который волнует ипотечников, — как часто можно рефинансировать ипотеку. Спешим успокоить: рефинансировать ипотечный кредит теоретически можно несколько раз, в законах ограничений нет.

Когда стоит рефинансировать кредит

Таким образом, вы снизите ежемесячный платеж и сэкономите на общей сумме процентов 418 571 руб. — 9 500 руб. = 409 071 руб.

В любой экономике бывают периоды, когда процентные ставки снижаются. Это касается обычно всех кредитов, ипотека не исключение.
Кроме того, в России часто появляются льготные программы кредитования, например Госпрограмма повышения доступности ипотеки предлагает льготные условия, ставка по которым субсидируется государством: семейная ипотека в среднем под 5% годовых, Дальневосточная ипотека — под 2%, сельская ипотека — в среднем под 2,7%. Даже обычную рыночную ипотеку сейчас можно взять под 8−9%.

Если заемщик взял кредит на квартиру до того, как ставки пошли вниз, он может рефинансировать ипотеку, то есть взять новый кредит с лучшими условиями для погашения старого займа. Эту процедуру еще называют перекредитованием.

Однако часть старой страховки можно вернуть. Для этого нужно обратиться в страховую и представить документ о погашении кредита. Вам пересчитают страховую премию за текущий год и вернут разницу.

Финансовые организации, выдавая кредит, стремятся на этом заработать. Поэтому к займам предъявляется ряд требований, среди которых количество минимальных платежей, после которых станет возможна процедура рефинансирования. Невозможно оформить кредит в одном банке и через месяц его рефинансировать на более выгодных условиях, пусть даже и с помощью другого финансового учреждения. Заемщики, решившие реализовать подобную схему, всегда сталкиваются с отказом.

В случае отказа правильнее будет действовать в следующем порядке:

Почему могут отказать в рефинансировании

Количество платежей, после выплаты которых можно рефинансировать потребительский кредит, автокредит или ипотеку, каждый банк определяет сам исходя из внутренней кредитной политики. Где-то рефинансирование возможно уже через пару месяцев, а где-то придется ждать полгода. Например, в Сбербанке и ВТБ рефинансирование возможно не ранее, чем через полгода после оформления кредита и регулярного внесения платежей без просрочек, а в банке Открытие этот срок составляет 3 месяца.

Рассчитать свой ПДН хотя бы приблизительно. Для этого размер всех ежемесячных платежей по кредитам делят на размер дохода. Обычно если показатель превышает 40%, банки будут отказывать в рефинансировании.

Даже соблюдая график погашения платежей и совершив их определенное банком количество, заемщик может столкнуться с отказом в рефинансировании. Принимая решение о такой услуге, банк оценивает разные параметры, включая качество кредитной истории и платежеспособность заявителя. Если хотя бы с одним из этих моментов будут проблемы — последует предсказуемый отказ. Причем не важно будет, с каким кредитом возникли проблемы и в каком учреждении он был выдан.

Что касается самих учреждений, то с данным направлением работают такие:

Но время меняется, банкам тоже интересно привлекать новых клиентов, даже если они уже пользуются каким-либо из продуктов. Поэтому сейчас ответ на вопрос будет положительным практически во всех случаях.

Плюсы и минусы

Законодательные запреты по повторному рефинансированию сейчас отсутствуют. Значит, можно рефинансировать ипотечный кредит 2 раза или любое количество раз, при необходимости, вряд ли будут юридического основания для отказов, их в этом направлении тоже нет. Барьер всегда можно преодолеть, было бы желание.

Подготовка для увеличения шансов на положительное решение включает следующие действия:

При повторном заключении соглашения условия предлагаются следующие: